千億土地財政俱樂部擴容
一方面是樓市流動性充裕、地產商整體資金面無大礙，另一方面是不斷擴容的土地財政千億俱樂部。顯然，土地市場已經成為房地產業資金鏈中重要的流出渠道和吸金池。
根據北京市土地整理儲備中心的數據，今年前11個月，北京市共出讓214宗土地，土地成交總價達到1068.49億元。而2009年全年，北京市共出讓243宗土地，土地成交價總計928.05億元；2008年全年共出讓土地148宗，成交總價僅為502.69億元。顯然，今年前11月的土地出讓金就已經突破千億元，一舉超過2009年和2008年全年數額。
無獨有偶，上海前10月的土地出讓金收入就已經達到1366.49億元，高居全國之首。而2009年全年上海的土地出讓金收入僅為1025.28億元。在距離年底尚有一個月時間之際，大連和天津的土地收入也已經達到900億元左右，突破千億大關近在咫尺。
據統計，今年1－10月，全國房地產開發企業土地購置費達8006億元，同比增長79.2%，佔開發投資的比重達21%，全年預計將突破1萬億元。
國土資源部公佈的《2010年住房用地供應計劃》顯示，今年30個省區市全國住宅用地的計劃供應量超過18萬公頃，是2009年全國住宅用地實際供應量的2.35倍，更是前5年平均年度實際住宅供地量的3.38倍。顯然，土地供應的大幅增加帶動了土地出讓金的快速增長。
不過，業內人士也指出，儘管今年土地供應計劃量激增，但是從前11個月的土地供應情況看，大部分城市距離年初制定的目標還有較大差距。年底突擊供地成為很多城市的首選。
在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”後，11月，北京住宅土地供應迎來“井噴”，共成交住宅類地塊15宗，供應面積255萬平方米。12月北京市擬入市土地面積達到了552公頃，創下北京單月土地供應的歷史新高。
雖然在供應放量以及調控政策的影響下，土地市場熱度有所降溫，成交樓面地價較調控前有所下降，但是從整體看，今年不少城市的土地單價不降反升。
以北京市為例，前11個月成交的土地平均樓面地價約為4568.64元／平方米，較去年增長了15.52%。部分熱點區域的土地價格則仍然維持在高位。11月最後一週，全國共有4宗土地出讓的樓面地價超過萬元。其中，杭州楊家牌樓A地塊的樓面地價高達25297元／平方米。
“土地成本已經成為開發商各項成本中漲幅最大的項目。”一位二線城市的房地產上市公司董秘在接受中國證券報記者採訪時表示，公司正在建設開發的某項目拿地成本僅為600元／平方米，而今年拿下位置更偏遠的新項目用地的土地價格已經達到2700元／平方米。“項目建成後的成本在6400元－6600元，周邊房價則在7500元左右，成本壓力很大。”該人士坦言，“土地價格快速增長，開發商已經很難單純憑藉銷售回籠的資金和本金滿足再生產的過程，只有依靠資本市場的再融資或銀行信貸。”
新開工如火如荼
雖然面臨眾多調控政策，今年全國房地產市場新開工仍在如火如荼地進行。按照房地產行業週期計算，自去年年底開始增長的新開工面積有望在明年中期陸續形成供應，屆時房地產市場的供求關係將得到極大改善。
國家統計局數據顯示，今年前10月全國新開工面積已經累計達到13.18億平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，全國的新開工面積同比增速就保持上漲趨勢，進入加速投資時期。5月份的新開工面積同比增幅達到102.56%，此後各月的同比增速也基本維持在50%以上。
從環比來看，7月份的新開工面積僅為1.17億平方米，為今年新開工的最低位。8、9月新開工面積均出現環比回升。不過10月份的新開工面積為1.23億平方米，環比9月下降了15.75%。
東方證券研究人士指出，10月房地產開發投資增速繼續超出市場預期。雖然由於房地產調控政策，房屋銷售面積環比下滑11.2%。在限期開發政策的限制下，房地產新開工面積將持續維持高位，從而推動房地產開發投資持續高位運行。
業內人士指出，從2009年下半年到現在，房地產新開工持續保持高增長，這些房源將在2011年3月後陸續上市，加上保障性住房也開始密集投入市場，房地產市場未來供應量將出現大幅提升，供不應求的局面將出現緩解。 |
