中評社香港11月8日電／地產聞人任志強在《中國證券報》發表題為《房價暴漲的原因是什麼》的文章，摘錄如下：
我並不認為房價過快暴漲是件好事，暴漲也並非合理。但我認為想要解決房價的波動，關鍵要解決的是形成房價暴漲的外部環境。什麼是房價暴漲的因？
房地產只是宏觀經濟中的一部分，當宏觀經濟保持高速增長時，沒有哪個國家的房價不隨宏觀經濟的增長而增長，更沒有哪個國家出現過宏觀經濟高速增長時房價普遍下降的先例。但房價的上漲如果大大超過了宏觀經濟增長所能接受的水平，則可能會出現資產價格的泡沫。而什麼是過度增長的泡沫，卻沒有明確的量化指標，也許正如格林斯潘老先生所說的“泡沫只有破滅後才知道是泡沫”。
影響房價上漲的原因有多項，重點有如下幾項：
第一，供求關係。需求在1998年之前是以福利分配為主，1998年之後成為只有市場一個出口，讓所有的人，不管是否有支付能力都必須擠進市場，並讓政策逼迫市場為低收入家庭提供產品與保障。24號文件為低收入群體提供了另外一個出口，可以分流相當一部分本不應進入市場的需求，但很遺憾這個出口政策出台得太晚了，尚未達到分流的效果時，房價已經被推動著高漲了。如果這一解決分流的政策提前幾年出台，市場根本就不會出現這種所有人都擠在一個出口中形成過度擁擠的狀況。
而供給則在防止過熱和土地壟斷與計劃供給的條件下無法適度擴大，土地的計劃供給限制了用土地供給的數量來平衡土地的資源價格與市場的調節機制。因此在讓土地的天價迎來地方財政的喜悅之中，產生了面粉貴於面包的現象，並推動了面包價格暴漲的“核聚變”。
防止宏觀經濟過熱的政策可以限制供給，但卻無法抑制需求（需求應靠多種方式分流），不能分流的需求會對供給產生反作用力。魚與熊掌不可兼得的局面就出現了，有了房價過快的上漲，就會並存房價下跌的可能性。而供不應求時價格上漲並不受成本的約束，供過於求也是同樣。
第二，交易稅費增加的推動作用。二手房交易的稅費增長（這與開發商無關），在羊毛出在羊身上的轉移中，推動了二手房交易價格的上升，反過來也推動了一手房交易的價格上漲。
高地價與高稅收同樣讓房價的基礎發生了變化，也成為房價的推手，面粉與面包的關係大大改變了上漲的預期，而這個預期在輿論的宣傳中被放大並變成了買賣雙方的現實。
第三，房價是非固定內涵的一個指標。隨著時間的推移，這個指標中的內涵卻大大不同了，發達國家的房價有相對標準的內涵。如美國大多按套計算房價，而一套房的面積是有限定標準的，一套房的內部配套與裝修標準也是相對一致的（中國卻有著精裝修與非精裝修的巨大差別），社區成熟度與基礎設施配套標準的差別也相對較小，因此有一個基礎一致性的評價標準，房價也有了可比性。
但中國的房價卻不同，此房與彼房的差別巨大。房子本身的建安標準大大提高了、節能環保的措施大大加強了、社區成熟度與基礎設施變化巨大，內涵提高而產生的房價變化並沒有真實的反映在統計之中。尤其是非市場化定價的產品供給量會對房價的計算產生巨大的影響，因此在非商品化與市場化產品的替代中也產生了房價增長的非一致性因素。
第四，原材料與勞動力成本的增長。包括土地、鋼材、設備、新材料和勞動力成本的增長等都有價格的推動作用。如果經濟增長讓收入與價格普遍上漲，同比計算時是否也應考慮這類因素呢？如人均收入與銀行的利率會考慮消費者物價指數的增長率、投資增長中應扣除消費者物價指數的增長部分，那麼房價是否也應給以必要的物價調整呢？
第五，金融環境與政策性措施的推動。金融政策中的升息會改變資金成本的基礎，緊縮的貨幣信貸讓更多的企業轉而用信托等各種其他融資渠道，利息上浮大大提高了資金成本。
而銀行的封閉信貸和捆綁信貸的監管會讓資金產生巨大的閑置和浪費，不能發揮其有效利用率。降低了資金的利用效率就是增加資金的成本，監管會在有利於防範金融風險的同時加大房價上漲的壓力。
當然還有其他各種因素在影響著房價，如地區的稀缺性、軌道交通等城市基礎設施改善、商業環境與居住環境改善的誘因等。
綜上所述，可以看出房價的上漲與下降並非房價自身的問題，只不過是各種經濟環境變化的果，而非引發經濟變化的因。不是房價在引導其他周邊環境因素的變化，而是各種政策與調控措施在影響著房價的上漲與波動。 |
