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施永青:最壞時刻或已過去 樓市趨勢仍是升

http://www.chinareviewnews.com   2010-06-09 11:15:04  


中原集團主席施永青。
  中評社香港6月9日電/中原集團主席施永青今天在am730發表文章說,雖然有讀者曾提醒我,不宜在本欄講太多地產議題,以免被人以為我賣花讚花香;但亦有很多讀者表示,很想聽聽我對地產問題的看法;他們覺得,我在這行有三十多年的經驗,我的意見應該有參考價值。我的取態是盡量少講,只在關鍵的轉角位置,才與讀者分享一下我的觀點。

  文章說,上次我談地產是政府剛推出九招十二式的時候,當時不少論者都以為政府的措施不會有效,我則持相反的意見。事實證明,措施推出後,地產商不得不重新部署去適應新的開盤要求,新盤遲遲沒法開出,一手市場很快就冷靜下來,繼而連二手市場的氣氛也受影響。地產商於是在土地拍賣時採取了較為保守的態度,接連賣出的兩塊新界地。成交價都遜於市場預期。地價回落導致市場對前景不再盲目樂觀,自去年春天以來的樓價上升趨勢終於被政府的政策拉停,價格亦出現了輕微的調整。

  現時市場最關心的問題是:樓市是轉勢還是調整?如果是轉勢,那要跌多少才能找到支持位?如果是調整,那這場調整會為時多久?調整的幅度有多大?等到甚麼時候入市最為合適?

  文章說,我認為,當前樓市的主趨勢仍是上升。金融海嘯後,人們對印刷出來的資產證明書仍有顧忌,投資者對地產仍有偏好。在政府的遏抑下,流入市場的資金或會減少,但看不到有流走的現象。除非是急於用錢的業主,否則套現都沒有甚麼吸引力,與其放在銀行收息,不如收租算了。兩者的回報,相差幾倍。

  最近樓宇的價格雖出現了輕微的調整,但租金卻持續上升,反映社會對樓宇的實質需求仍在增加,因為租樓的人一定是用家,不會是投機者。以我過往的經驗,樓價甚少會在租金上升的時候,率先掉頭回落。

  自2003年以來,樓價雖升了一倍半,但大部分中小型住宅仍未升破97年的高位,比十三年前的高價還不如。讀者或會覺得97年的高價是不合理的,不宜用作標誌竿。但這十三年來,香港經濟的增長雖然不多,但內地的增長卻速度驚人。現時香港的樓價不但要反映香港人的購買力,還得反映內地人的投資能力。除非我們限制外來的投資者,我們在推算樓價時,不能不考慮內地經濟增長的因素。

  即使純看本地經濟,香港的復甦勢頭也遠比歐美國家好,第一季的增長高達8.2%,失業率亦維持在5%以下的水平,而工資已有恢復上升的趨勢,加上利率偏低,供樓利率年息一厘也不到,買家的負擔仍不至太吃力,供樓佔入息的比例仍在40%以下,屬安全水平。另一方面,市場資金充足,樓宇貸款總額只佔存款的21.66%,比97年的33.52%相差很遠,可以預期,在未來一段時間里,銀行對樓宇貸款,仍會十分積極。在樓宇的供應量短期無法增加的基礎上,香港的樓價應是易升難跌。

  由此可見,今次樓市的調整,乃政府政策使然,經濟因素依然對樓市有利,而且還會不斷發揮作用。因此,我估計今次調整為時不會太長,最壞的時刻可能已經過去,之後或者會升得慢一點,但掉頭向下的機會不大。

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