但是，相比已蓄水的資金存量，現有的成交項目仍顯不足。因為在過去一兩年進行積極的募資之後，目前市場的不確定性以及一些地區市場的明顯下行顯然令投資人心理產生落差。從今年下半年開始，一線城市的整體市場成交已經沒有之前那麼暢快。
“市場明顯沒有上半年活躍，全球金融市場的波動，會影響海外基金對後市的看法，他們現在非常謹慎，更加傾向一線城市現有物業的投資。”葉建成稱。
戴德梁行則判斷，整體上目前外資在上海房地產市場上是停止放售，靜觀市場變化，主要原因是目前市場流通性不強，外資並不願意在這個時刻虧損出售其物業。此外，由於相關政策規定外資投資項目必須由其他外資接手，在沒有流通性的環境中，外資也無法撤離。
“由於投資買家的意願不會特別強烈，外加更多的投資公司目前是處於基金的贖回期，希望能够保留更多的資金，所以想要看到一筆成交也不會十分容易。”葉建成表示。
投資周期拉長
“6到12個月之前，沒有人願意談價格，但是現在，市場上可出售物業越來越多了。”戴德梁行寫字樓部經理陳曦對本報記者稱。
賈梁則認為，投資人與購房者一樣陷入了漫長的持幣待購的時期——他們的相同之處是在等待價格的最低點，甚至到達被嚴重低估的地步。
如果投資市場停滯，葉建成預計接下來交易價格會出現10%到15%的下調。此前，曾因受困金融危機而被認為可能放棄收購上海長壽商業廣場的黑石集團，最終以5.367億元人民幣（下同），低於原收購價約1億元獲得這一項目公司95%的股權。
“目前上海寫字樓空置率為8%到9%，相當於2007年初的水平。同期，浦東甲級寫字樓租金下調15%到20%，浦西為10%到15%。由於供應量過大，所以不排除寫字樓做整體銷售，緩解整體項目的去化壓力。”陳曦表示。同時，仲量聯行統計出第三季度物流倉儲的回報率為9.2%，而該行亞太區董事司徒藝則對本報記者預估，隨著物流倉儲等工業地產板塊土地成本的繼續下跌，這一回報率還可能在2009年上升到2位數的水平。
但是，面對投資機會，這些基金雖握有巨資，卻並不著急。賈梁認為由於市場中存在過多不可控因素，所以“抄底者”將承受更大的風險：“受保障性住房的衝擊，住宅領域風險加大，這將使機會投資喪失諸多短、平、快的投資機會。同時，寫字樓雖然拋售項目將增多，可是受限空置率上升和租金下調，收購也不會像今年這麼活躍。目前除了工業倉儲領域之外，唯一可吸納資金的就是商業房產以及購物中心。”
由此，賈梁判斷2009年可成交的大宗物業不會高於2008年的成交水平。
“我們可以看到投資人更加謹慎了，他們不僅沒有調低年回報率，還有可能將之前20%的標准上調到25%，以此規避風險。”Thomas表示。記者了解到一家地處蘇州的奧特萊斯項目吸納了一筆來自蘇格蘭皇家銀行的資金，他們花費2年確定這筆投資，並將商鋪開業後第一年的收益底線定為10億元人民幣。
同時，投資人有了更多的選擇，因為物業資產升值速度的放緩，中國市場，甚至亞洲市場的吸引力正在下降。在其他地區板塊房價進行深度調整的同時，這一趨勢更為明顯。按照Thomas的分類：這些機構投資者可以被簡單分為追求短期高回報的“機會資本”，以及意圖獲得穩定回報的基金。其中，短期高回報的資本可能會回流到地產領域價格調整幅度更大的歐美，甚至是亞太區的日本、中國香港和新加坡。
“留在中國的資本難以獲得快速資本升值，他們必須要拉長投資周期，或許是5到6年。同時，他們需要依靠提高管理來獲取穩定租金收益的提升。”Thomas明確表示。 |
