但羅湖商業城得天獨厚之處是，它距作為國際自由港的香港僅一關之隔，從而吸引了大批前來批發“冒牌”貨的外籍人士。
“當然，這些冒牌貨主要是外國人從香港那邊過關來批發的。”有金羅湖商業城有限公司的一位人士表示，在2007年，“根治羅湖商業城售假違法行為專門會議”就決定采取“放蛇行動”，專門雇傭外國人做臥底，來調查商業城內商戶的售假情況。
與奧運會前夕簽證收緊這點暫時的困擾相比，羅湖商業城還有更長綫的憂慮。
“深港兩地的物價差，正在因為人民幣升值、港元貶值而急劇縮小，港人過關消費購物的動力不如以前了。”何勝安認為，“一個是港人過關消費的能力下降了，另一個是消費心態也因為貨幣貶值而發生變化。”
7月30日，國家外匯中心公布的人民幣匯率為1港元兌換0.876元人民幣。出於對港幣繼續貶值的預期，羅湖商業城一些手表店店主表示，如果港人用港元來這里消費，將按照1港元兌0.85元人民幣來結算。
由於羅湖商業城中批發業務占相當大比例，港幣貶值帶來的影響也更為放大。
“今年初，人民幣持續升值，更多持外幣的消費者懷有港幣繼續貶值的預期，就會加緊采購，因此初期時對商品銷售的影響也就不大。而到了年中，港幣繼續走低的預期不那麼强了，人們在采購時就謹慎出手了。”中國國際金融學會常務理事、中山大學嶺南學院副院長陳平分析說，“這是一種匯率波動下的消費心理。貶值和貶值的預期，對消費的影響恰恰是相反的。”
“2000年的時候大家都太想收港幣了，所以給出的價格相當於當時牌價匯率的1.5倍多。”陳慧真回憶說，“這種熱情，讓過關來的香港人寧可選擇在羅湖商業城購物也不會去關口的兌幣店兌換人民幣”。
“黃金商場”的興衰
這個坐落在深圳和香港交界處的商業城的潮漲潮退，在15年間一直是“大形勢”的晴雨表。
1992年，羅湖商業城項目在鄧小平南巡的地產熱潮中上馬。位於羅湖口岸旁的這一占地10920平方米的地塊招標時，以4.2億元的地價創下當時的深圳紀錄。地塊最終由深圳物業集團與香港陸氏地產以及另兩家港商聯合開發，總投資額接近9億元。
一年後，商場開始發售。羅湖商業城實際商業面積55000平方米，被分割為1280間商鋪，每平方米均價達到6萬元，有的“鋪王”更賣到15萬元/平方米，創下當時中國內地商鋪物業最高售價。
但因租金成本過高，經營定位不清，羅湖商業城從1994年開業後的最初幾年里，生意一直冷清。
1997年的香港回歸成為轉機，兩地通關的便利化掀動了港人過關消費的熱潮，深港兩地的幣值價差讓香港的低收入人群在關口這邊享受到尊貴的禮遇。回內地探親的港人，在關口消費、兌換再方便不過。而當時深圳地鐵尚未開通，關口的港人難以分流到市內其他商業區。
如此一來，羅湖商業城經歷了它的“黃金十年”。由於招租火爆，一鋪難求，商業城的鋪位拓展到了1700多間。
2004年以後，猖獗的假貨使羅湖商業城成為政府重點整肅的對象，高燒式的繁榮開始降溫。
閱盡幾度沉浮，今天，在商業城的多數業主眼里，眼下的困難只是暫時的“熊市”，陳慧真就相信，商業城的客流和生意“肯定會反彈”。何勝安也認為，羅湖商業城地處口岸樞紐的優勢商業地位仍然無可替代。
或許，商業城面臨的困境來自過於衆多的商鋪擁有者——業主有1331個，其中只有20個是“大業主”。相比產權單一的北京秀水街市場，產權分散使得羅湖商業城的整體規劃和管理障礙重重，無論整治還是轉型，都困難甚大。
“我們會在經營定位上做調整。”何勝安說，“既然業權分散注定了只能發展小商品市場，那麼我們完全可以大力引入和發展適合港人、外國人的旅游文化類商品，在發揮商品市場的街市文化功能上尋找出路。” |
