中評社香港9月29日電／大公報29日社評說，政府差餉物業估價署最新數據顯示，8月私人住宅樓價指數按月下跌2.26%，為近四年來最大單月跌幅，對比去年9月歷史高位，樓價指數累積跌幅進一步擴大至7.5%。從中可見香港住宅樓價逐步形成下行趨勢，跌勢還有轉急的跡象。這反映美國激進加息造成頗大的外溢衝擊，上升速度比預期為快的利率，威脅全球經濟與金融穩定性，物業資產價格面臨一定下行壓力，置業者需審慎評估風險。
社評說，美國持續激進加息，令全球償債成本急升與非美元貨幣貶值，導致債務與貨幣危機爆發風險大增，隨時掀起大風暴。作為第三大國際貨幣的英鎊，近日兌美元匯價跌至紀錄低位，正是一個重要警號，預示危機如影隨形，英鎊暴跌有可能成為新一波金融危機的觸發點，包括物業在內的環球資產價格調整恐進一步深化。
事實上，世界經濟衰退陰霾密布，環球金融資產出現數十年來未見過的拋售潮，股市與債市已從高位大幅回落兩成以上，陷入大熊市，惟全球各地房地產價格普遍仍處於歷史高位附近，例如美國房價指數7月環比僅輕微回落0.3%，反映房價表現滯後，尚未充分反映經濟衰退、滯脹風險因素。目前需要注視美國房價會否進一步轉勢向下，成為環球物業資產加速調整的催化劑。
其實，全球逾90個經濟體開啟加息進程，物業資產價格壓力可以想見。世界銀行早前警告全球多國不顧經濟衰退，持續激進加息遏通脹，明年全球經濟恐陷入衰退，新興市場和發展中經濟體更可能出現金融危機。不過，出乎市場意料之外的是，發達國家經濟比預期之中更加脆弱，承受不了加息衝擊，美國股債出現崩盤，歐盟、英國與日本貨幣貶值速度十分嚇人，走勢如同新興市場貨幣，尤其是英國計劃瘋狂減稅救經濟，結果弄巧反拙，引發財赤與債務惡化的恐慌，國際貨幣基金組織也批評英國做法。目前英國股匯債沽壓沉重，憂慮出現金融突變事件，進一步加劇環球資產拋售潮。
社評說，在全球經濟下行、利率上升的環境下，物業資產難有運行，香港也不例外，但特區政府暫時不用急於出招穩定樓市，主要有下列因由：第一，住宅樓市下行是現時全球大趨勢，非香港獨有現象；第二，迄今為止，住宅樓價屬於有序而正常的調整，下跌風險依然可控；第三，目前住宅樓價仍然偏離普羅市民負擔水平，有研究報告指香港住宅樓價連續12年都是全球最難負擔的地方，需要不吃不喝23年，才能圓置業夢。因此，香港樓市暫無減辣或撤辣的迫切性。
事實上，近期傳出新加坡資產管理公司斥資逾200億元，購入西半山豪宅物業，顯示外資以實際行動看好香港經濟前景，樓價不虞斷崖式下跌。
香港住宅長期供不應求，處於供求失衡狀態，對物業資產市場造成扭曲，以致樓價不正常地高企。就算過去數年受到黑暴與疫情等衝擊，但住宅樓價仍然呈現頑強抗跌力，甚至逆勢向上破頂。隨著超低息時代結束，港息開始跟隨美息上升，形成樓市下行走勢，但住宅樓價適度調整並非完全壞事，從中可釋出泡沫，有利樓市長遠平穩發展。更重要的是，樓價健康調整，有助提升香港競爭力，為推動創新科技發展、加快經濟轉型創造更有利的條件。 |
