重慶和上海的“假房產稅”
從稅收層面來看，如果需求更多地通過行政手段抑制，而土地供給又三心二意，在供不應求的背景下，加重交易環節的稅負（比如取消契稅和營業稅的優惠），稅收負擔會大部分落在買家的身上，從而鼓勵一輪又一輪的擊鼓傳花遊戲，而且不會降低實際房價。因此，此次新國八條對於營業稅的新規是值得商榷的。
另外，從重慶和上海推出的房產稅方案來看，暫時都還不是真正的房產稅，如果指望它來遏制房價過快上漲，可能是事與願違。當然，這也不是重慶和上海的初衷，它們的首要目的都是“調節居民收入分配”。
首先，房產稅的計稅依據應該是定期評估的市場價，而不是一次性的實際交易價，但重慶和上海都暫時選擇了房產交易價（上海還打了七折）。重慶方面表示“條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據”，但同時又表示（存量和增量）獨棟商品住宅和（增量）高檔住房一經納入應稅範圍，如無新的規定，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動，這基本還是沿襲了“老房產稅”按房屋餘值計稅的徵收思路。上海方面的表態相對積極一些，“計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估”，但“試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據”。因此，未來如果房產市場價不斷在上漲，而房產價格評估工作開展的卻不順利，它們徵收的房產稅將打很多折扣。
其次，在市場普遍認為空置率較高的背景下，房產稅的一個重要作用在於加大持有環節的成本，從而增加二手房的供應以起到遏制房價的作用。但目前來看，上海是對本地居民家庭新購二套房和非本地居民家庭新購房徵稅；重慶主要對個人新購的高檔房和“三無人員”（無戶籍、無企業、無工作）新購的二套房徵稅，只對個人擁有的獨棟商品住宅這一存量房徵稅。這意味著兩地的房產稅方案，基本沒有加重存量房（特別是一人持有的多套存量房）的保有成本，這會導致二手房供應日趨緊張，因為如果不賣並不增加持有成本，而如果賣掉了，在限購令和房產稅的雙重夾擊下，就很難再買回來了。這不僅不會平抑二手房價，反而可能會推高二手房價。
最後，房產稅作為一種財產稅，如果要抑制房價，還要考慮到一般均衡的因素。比如，如果只針對高檔房徵稅，那麼資金就會流向中低檔房；如果只是重慶和上海徵稅，炒作資金就會流向其他城市，從而被動推高其他地方或其他檔次商品房的價格，因此，只有全面開征房產稅才有可能對整體房價產生抑製作用。
當然，上述的討論是建立在土地使用權的長期化以及整合現有交易環節稅負的前提下的，如果這兩個前提沒有解決（重慶和上海之所以對存量房網開一面也可能基於這個考慮），並不具備全面開征房產稅的條件。而個別城市針對個別新購房產徵收的“假房產稅”，只能被認為是一種權宜之計，或許可以調節收入分配，但副作用是變相推高未納入徵稅範圍內房產的價格。 |
