中評社北京10月30日電／據文匯報報道．私人住宅供應緊缺警鐘大鳴！昨日運輸及房屋局公布資料，今年第三季私宅施工量僅得700個，按季大跌約83．7％，同期落成量亦只有2，200個，按季回落約67％，兩項數據雙雙大跌。業內人士指，近年政府改變公私營房屋比例至七比三，以致私宅施工量持續下滑，除影響往後落成量外，短期房屋供應不足亦會令樓價居高難下，預測2024後情況將惡化，即使政府已有中長期供應大計，但如何解決「頭輕尾重」的問題，包括簡化規劃程序等都屬當務之急。
運房局公布第三季私人住宅一手市場供應資料，無論施工量與落成量都出現明顯下跌，當中施工量只有700夥，按季勁跌83．7％，比起往日高峰，即2019年第三季約10，500夥低超過九成。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，雖然新施政報告預告大量增加土地供應，然而計劃發展需時，現實情況反映政府在增加短期供應上，仍遇頗大挑戰。
兩年後落成量恐怕更少
劉嘉輝指，今年首三季施工量累計僅7，200夥，仍較去年全年11，800夥低約39％，假如第四季施工量未能提速，並連續兩年於低水平的話，相信會影響數年後的落成量跟隨處偏低水平。
翻查資料，施工量的多少，一般反映在兩年後的落成量上，好像2016年施工量高達2．55萬夥，2018年的落成量就高達2．1萬夥。
至於落成量方面，第三季只有2，200個，按季回落約67％，而總結今年首三季合共約11，200夥，僅佔差估署今年全年落成量預測約18，230個約61．4％，即第四季要高達7，000多個單位落成才能達標，團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺直言情況令人憂慮。
建築周期放緩呈結構性
按局方最新公布，未來3至4年潛在新供應單位數目，今年第三季仍然有9．4萬夥，較第二季的9．6萬夥減少約2．1％，但留意當中已批但仍未動工地皮的可建單位數量為2．9萬夥，較去年同期1．9萬夥急增52％。而施工中單位由去年同期的7．6萬夥，回落至今季的6．7萬夥，樓花單位中未賣出單位有5．4萬個。葉文祺指，未動工地皮愈積愈多，但施工中單位愈來愈少，可見建築周期放緩的趨勢是結構性的，對未來的落成量有負面影響。
至於第三季貨尾單位有1．1萬夥，較第二季的1．2萬夥減少約8．3％。而潛在的9．4萬個新供應單位，有7．7萬個屬實用面積753方呎以下的中小型單位，佔整體供應量82％，比率較上一季上升2個百分點。政府預計未來數月將有15幅住宅用地轉為熟地，可提供約5，200個單位。
由於預測供不應求的局面短期不會出現改變，近期市場普遍對第四季樓市樂觀，其中美聯近期就估計，第四季樓價可望再升2％至3％，利嘉閣地產亦同樣預測第四季樓價有機會再升近2％，而全年官方樓價指數升幅料達6％。萊坊昨日亦預測，二手住宅樓價全年可升5％至6％
「北都」變熟地挑戰多
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，雖然政府早前公布首三季私宅土地供應量已達到14，430夥，提早達標兼超標約一成，但供應量其實大部分來自市建局、私人發展及重建補地價項目，預期下季在官地供應步伐方面仍會較慢，即使短期房屋供應尚算足夠，但2025起土地供應要視乎「北部都會區」的發展進度，因同時要處理棕地、農地及祖堂地的收地問題。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮亦指，政府官地及熟地「買少見少」，本地房屋供應多靠市建局及私人項目支撐，若官地持續缺乏，不排除2024年起或出現供應斷層的危機，屆時潛在住宅供應量甚至會跌穿9萬夥。
至於有指「北部都會區」未來供應充裕，陳海潮認為那是長期的願景，區內涉及不少農地、棕地及祖堂地，其收地過程都涉及冗長的程序，相信要成功將其變成一幅可以建屋的熟地，至少也要5年時間，更多的可能需時十年八載。因此，在目前供應狀況難有大改善下，短中期樓價將維持穩步向升，第四季有力再升2％，官方樓價指數全年料升6％，而坊間指標屋苑樓價走勢更可跑贏大市，升幅料達一成。 |
