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| 本港樓價持續調整，但租金不跌反升，令住宅單位回報率提升。（大公報） |
中評社香港12月9日電／樓價高位滑落，納米樓身價跌幅遠超大市，由於樓價跌租金升，令入場門檻低見“2字頭”的迷你單位回報愈趨吸引。
大公報報導，《大公報》抽取全港18個主要納米盤統計，以4厘租金回報為指標，發現有15個納米盤的回報率4厘以上，比例達83%，較藍籌屋苑僅三成達標為高。業界分析指，雖然納米樓回報吸引，但管理費較高，小心糖衣陷阱，加上二手流通量極低，套現難度較高，買家需留意有關風險。
納米樓面積細，入場門檻低，加上曾經擁有九成按揭優勢，令一眾上車客趨之若鶩，惟自從放寬按保及按揭等措施出台，供款力較強的首置客陸續轉投較大面積單位，納米樓失去光環，身價大幅插水，全港18個主要納米盤，最少8個項目呎價較高位下跌三成以上。
不過，受惠於引入專才等政策，本港租金續漲，一個市區200方呎以下的納米樓，月租1.5萬元仍不乏捧場客，呎租動輒70至80元，一點也不“納米”。
正因納米樓造價跌，但租金企穩甚至上升，令回報變得吸引。《大公報》統計的18個主要納米樓單位，有15個租金回報4厘以上，其中深水埗AVA 228、西營盤翰林峰及黃大仙鑽嶺，租金回報更超越5厘，當中鑽嶺入場門檻低見230萬元，在收租投資角度非常吸引。
反觀，十大屋苑之中，回報4厘以上的屋苑衹有3個，分別是鰂魚湧康怡花園、荔枝角美孚新邨及沙田第一城，被喻為樓市風向標的鰂魚湧太古城衹有3.2厘。
管理費較貴 蠶食回報
業內人士指出，納米樓面積細，即使其呎租媲美山頂豪宅，但月租只是萬多元，只要位置方便，不愁沒有租客。相反，傳統屋苑的單位面積較大，租金銀碼較高，呎租升幅相對較慢。但他提醒，納米樓大多為單幢物業，規模較細，業主承擔的管理費較昂貴，例如屯門菁雋管理費每呎約6元，較同區指標屋苑瓏門每呎約4.3元高出四成；馬鞍山薈晴管理費每呎逾5元，較同區大型屋苑新港城每呎約3.1元高逾六成，投資者需關注管理雜費開支會否蠶食租金回報。
另外，納米樓居住環境狹窄，租客一般只會暫住一至兩年作為過渡，業主再覓租客不困難，但要尋覓買家接手卻非易事，所以二手交投非常疏落。以入夥4年的上水尚宜為例，該廈至今仍未錄得二手買賣；坐落旺角核心區的千望，入夥近兩年亦未聞二手成交。
業主劈價 鑽嶺九年蝕36%
由於納米樓轉手困難，小業主往往要割價求售，形成驚人蝕幅。黃大仙鑽嶺一個實用面積198方呎開放式單位，一手原業主9年前以361萬元入市，劈至230萬元賣出，蝕幅高達36.2%；長沙灣單幢納米盤AVA 228，有銀主盤以360萬元拍賣沽出，單位4年貶值達四成。
參考差餉物業估價署數據，10月份全港私宅樓價指數290.1點，較2021年歷史高峰回落約27%，反映納米樓跌幅比市場更高，業主隨時“蝕入肉”，租金回報率最終變成空談。 |
