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| 舊樓強拍門檻預計明年將會降到六成半至七成，有助增加住宅供應與改善居住環境。（大公報） |
中評社香港12月29日電／近期新界農地、工業地皮用途改劃不斷增加，持續釋放更多住宅發展土地，令住宅地價跌幅遠比樓價為大，其中市區住宅地價回落到十年至二十年低位，每呎樓面地價跌至近5000元，新界區地價更低至數千元，香港高地價問題可說逐步紓解，這有助降低營商成本，提升綜合競爭力，打造創新科技新增長點，加快經濟轉型步伐。
大公報報導，目前香港銀行的樓宇按揭利率普遍回升到4．25厘的十多年高位，即使明年美國掉頭減息，港息亦未必一定同步跟隨，很大機會在現水平徘徊一段時間，憧憬明年港息大幅回落、推動住宅地價、樓價大幅反彈，顯然是不切實際的想法，相信明年繼續是香港住宅樓市的調整年。事實上，目前住宅樓價較15個月前的歷史高位回落近21％，平均每月跌約1．3％，屬於有序的健康調整，況且現水平樓價仍與普羅大眾購買力脫節，因而特區政府有理有據暫不急於撤銷樓市辣招稅，並且繼續增加土地供應，令樓價易跌難升局面將會持續下去。
市區地價急跌 回到逾廿年前
雖然中原地產二手住宅樓價指數已回落至近七年低位，今年累跌約5％，將連續第二年下跌，但從地產發展商投地保守、審慎的態度來看，預期樓市調整之勢未完。事實上，近期住宅地價跌幅遠比樓價跌幅為大，賣地成交價對比高位隨時大跌三成以上，甚至超過五成，反映地產發展商對後市有保留，估計樓市還會一段時間整固。毫無疑問，近年住宅地價跌幅頗為駭人，其中九龍市區地價降至4000元、5000元水平，最近市建局位於九龍城盛德街項目的中標價為19．34億元，折合每方呎樓面面積地價4600多元而已。
農地廠地改劃 住宅地供應增
同時，啟德新發展區住宅地皮樓面地價每方呎低見5300多元，返回十年前水平，亦較區內最高12000元地價，大幅回落五成多。
至於一向較具抗跌力的港島區住宅樓市，地價亦返回逾廿年前水平。今年中堅尼地城西寧街住宅地以17．2億元成交，每呎樓面地價為7000元，創出港島區住宅地價21年以來低位。由於市區住宅地價急插水，新界區地價承受壓力更大，每方樓面地價回落到2000元至3000元。例如大嶼山長沙住宅地皮樓面地價低至2400多元，較四年前同區地價急挫八成。當前住宅地價顯著回落，預示未來住宅土地供應持續增加與利率高位徘徊。
雖然本財政年度特區政府賣地成績不似預期，接連有地皮流標，迄今只售出三幅地皮，合共逾72億元，涉及千多個住宅單位，連同地皮改劃補地價收入，本財政年度賣地收益不到200億元，這與850億元的賣地收入有很大距離。不過，賣地數量減少不代表土地新供應下降，近年工業地皮、新界農地改劃為住宅發展大幅增加，特別是北部都會區規劃之下，地皮改劃成為住宅新供應主要來源。例如麗新發展位於元朗工廈獲批改建住宅，而恒基地產等財團合作的油塘灣船廠地興建規模相等於半個太古城住宅發展項目，目前只待補地價協議達成。
營商成本下降 吸引企業落戶
另外，舊樓強拍門檻將會降到六成半至七成，有助推動市區舊樓重建，增加住宅供應與改善居住環境。在土地供應持續增加之下，香港高地價、高樓價時代正走向終結，新世界發展等本地地產股走勢難以樂觀，恐續跑輸大市。
樓價、租金高昂的因素長期窒礙香港經濟發展，衹有擺脫高地價、高樓價的困局，減少對地產業的依賴，降低營商成本，提升競爭力，推動產業多元發展，加快經濟轉型，發展才能更上一層樓，打造創新科技新增長點，突破長期低增長瓶頸。今年內外科企相繼落戶香港，設立研發中心，便是以實際行動看好香港，社會各界樂見香港拚棄磚頭文化，全面投入創新科技大潮之中。 |
