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| 封頂息率的功用是當HIBOR大幅攀升，實際按息並不會大幅上升。（大公報） |
中評社香港9月18日電／據經絡按揭轉介營運總監張顥曦分析說，多家銀行因近日資金壓力成本，相繼上調H按封頂息率，此舉令到不少有意入市的人有所卻步。新手買家或對“封頂息率”這一詞不太理解。究竟封頂息率對按揭申請有何重要？筆者借本欄作出拆解。
大公報報導，現時置業人士申請按揭時，一般都會選擇浮息按揭─P按或H按。P按計劃是以最優惠利率（Prime Rate，俗稱P）作基準的，現時一般為“P－固定百分比”；而H按計劃則是以香港銀行同業拆息（HIBOR，俗稱H）為基準，一般為“H＋固定百分比”。當P或H出現波動時，H按及P按的息率亦會跟隨上升或下降。
因HIBOR利率是較為波動，為了保護借貸人免受HIBOR大幅上升的風險影響，銀行提供住宅H按計劃一般都附有封頂息率，即是指每月供款設有最高息率上限，普遍與P按計劃的息率相同。
封頂息率的功用是當HIBOR大幅攀升，實際按息固定於封頂息率，並不會大幅上升，意味著借款人不須擔心利率上升時導致供款大幅增加的風險。假設新造H按計劃為H＋1.3%，封頂息率為4.125厘，如HIBOR為4%，沒有封頂息率下按揭息率為4厘加1.3厘即5.3厘，但設有封頂息率後，按揭息率便可鎖定4.125厘，業主可節省1.175厘的利息開支。同時，也需留意當P調整時，封頂息率也會同步調整。
壓測為H按鎖息上限加2厘
選用H按的買家要注意，進行壓力測試時，銀行並不是根據當時的HIBOR計算，而是以H按的鎖息上限加2厘計算。以上述例子，新造H按計劃的封頂息率4.125厘，假設貸款額為500萬元，年期為30年，不管當時HIBOR處於高位或低位，銀行仍是以封頂息率4.125厘計算其供款能力，即每月供款要求為2.4232萬元，壓力測試要求則為5.0634萬元。
雖然銀行相繼上調H按封頂息率，惟是次調整對已在供樓的買家則未有影響，仍然可依照原有的封頂息率繼續供款。但若果有意轉按的買家則要趁早向未上調H按封頂息率的銀行申請按揭。現時每家銀行的按揭計劃以及優惠不一，准買家申請按揭時應詳細瞭解當中細節。 |
