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| 来源：路透 |
2019年可說是香港自回歸以來社會和政治上最動蕩的一年，經濟陷入10年來首次衰退差不多已成定局，而樓價自6月起連續下行的這股頽勢，可能至少在2020年上半年仍難以擺脫。
儘管自2009年起出現的房地產牛市或不能在鼠年延續，惟過去多年支持樓價不墜的低息環境、住房供應不足、資金充裕等基本因素其實未有太大變化；香港樓價與短期經濟表現繼續“脫節”，同時本地剛性需求保持強勁，市場人士認為樓市長遠並不那麼悲觀。
“6月之後香港發生這麼大的事，但樓價只是從頂峰下跌不到6%，實在太少...樓價與經濟環境完全脫節。”星展香港經濟師謝家曦說。
謝家曦解釋這主要有三個原因。首先，香港低息環境持續多年，不少人心態是希望買“磚頭”保值；第二，特首林鄭月娥在10月施政報告中放寬九成及八成按揭保險樓價上限分別至800萬港元及1，000萬港元後，釋放了購買力；第三是香港人口不斷上升，長遠土地仍短缺，即使政府擬引用法例收回部分私人土地作公營房屋發展，但只是杯水車薪。
香港樓市自2009年反彈以來，住宅樓價累積升幅高達2.6倍。政府公布的私人住宅樓價指數顯示，在本地社會運動及經濟轉差觸發的本輪樓價跌浪中，樓價6月至10月累計跌5.2%，但因上半年樓市暢旺，1－10月樓價指數累計仍升4.6%。
陰晴不定
令香港經濟及樓市2020年較難預測的主要原因，是現在出現的不確定因素前所未見。
戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻指出，香港自回歸中國以來經歷的幾次樓市大調整，主要原因都是外圍金融市場動蕩引發，令經濟基調受損造成的危機。
“但這次中美貿易談判及香港社會事件這兩因素太dominant（突出）。我不會認為這兩項因素會永遠存在，一定有解決的一天，但長遠仍要看政治事件對香港經濟的基調有多深及多長遠的影響，而這方面暫時仍未能預計得到。”他說。
自2019年6月初至今，香港歷經了逾900場示威，上百萬人上街示威，逾6，100人被捕，警方使用催淚彈、橡膠子彈上萬枚。事件令社會嚴重撕裂，重擊本地消費及相關行業，叠加中美貿易摩擦以及環球經濟滑坡等外來衝擊，政府預期，香港2019年將錄得10年來首次經濟負增長。
經濟放緩令持續低企的失業率回升，政府9－11月數據顯示，與消費及旅遊相關行業的失業率升至三年高位的5.2%，單計餐飲服務的失業率更創逾八年新高的6.2%。同期香港整體失業率進一步升至3.2%的2017年中以來高位，相較4－6月2.8%的逾20年最低水平高出0.4個百分點。
謝家曦表示，現時香港金融市場尚算穩定，聯繫匯率沒受到衝擊，雖然勞工市場轉弱，但對整體失業率的影響應不會太大。
市場對2020年香港住宅樓價大多看跌，其中戴德梁行估計上半年跌10－15%，仲量聯行料全年跌10－15%；萊坊及中原地產則料全年跌約5%。另一方面，美聯物業及利嘉閣看法進取，分別料樓價有5%及10%的升幅。
房地產“固若金湯”？
一宗香港人在台灣的殺人案，觸發香港政府提出《逃犯條例》修訂，掀起這場席捲香港全社會的風波。雖然林鄭月娥在9月4日宣布撤回《逃犯條例》修訂草案，但這場社會動蕩自6月初起已持續超過半年仍未能平息。
這場本地風波更提升至國際層面，在北京的強烈反對下，美國總統特朗普11月底簽署了國會通過的《香港人權與民主法案》。
主力投資香港商舖、寫字樓及豪宅物業的資深地產投資者、紀惠集團副主席湯文亮提出另一觀點。他認為，政府撤回《逃犯條例》，加上美國的人權法案，反而令到香港房地產及金融中心地位“固若金湯”。
“假如逃犯條例通過了，香港可能會很平靜，但樓價會跌，因為資金會慢慢撤走。現在雖然大風大浪，但根基更好。如果讓我選擇，我會選擇現在的結果。社運可以復元，但（逃犯）條例通過了就不能復元。”湯文亮說。
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