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房價順應經濟轉軌必然也必須調整

http://www.CRNTT.com   2014-06-22 08:28:04  


  中評社北京6月22日訊/2014年以來,房地產市場出現銷售大幅萎縮,但是仔細觀察就會發現住宅新開工增速回落更早更快,這說明房地產開發商對市場的感覺更為敏感。

  上海證券報發表高級經濟師、央行營業管理部金融研究處副處長李海輝文章表示,在滯後銷售萎縮四個月之後,5月份全國房價出現下降,而且這是在沒有出台政策調控的情況下首次自主性回落。因而,總體判斷中國房地產市場理性回歸趨勢難以避免。

  1.住宅銷售大幅萎縮

  2014年1-5月,全國住宅銷售面積為31946萬平方米,同比下降9%;住宅銷售金額為19720億元人民幣,同比下降10%。從近四年的情況看,2014年前五月的平均月銷售面積為6389萬平方米,是近四年最低;平均月銷售金額為3944億元,僅比2012年略高,比2013年全年平均月銷售額下降30%。這表明今年以來的住宅銷售快速萎縮,市場力量被2013年的瘋狂消耗殆盡,銷售面積甚至比限購觀望的2012年還低。

  2.房價自主回落

  2014年5月百城平均房價為10978元/平方米,比上月回落0.32%。其中,一線城市平均房價為28814元/平方米,2014年首次出現比上月回落;二線城市平均房價為10399元/平方米,連續兩個月回落;三線城市平均房價7203元/平方米,連續四個月回落。在爭論中,中國百城房價終於見到實質下降。以前總是在調控政策出台後,購房人的觀望等待,造成房價的回落。一旦預期落空,房價又會形成新一輪報復上漲。這次房價回落和以往不同的是,在沒有任何調控政策出台的情況下,百城房價跟隨市場的步伐而回落,甚至不少地方政府進行了托市或救市行動,沒有阻止住房價自主回調。

  3.開發商更為敏感

  住宅新開工面積自2014年初就已經大幅下降,1-2月全國住宅新開工面積為12279萬平方米,同比下降29.6%;1-5月全國住宅新開工面積為42588萬平方米,累計同比下降21.6%。對比新房銷售變化,1-2月住宅銷售面積僅下降1.2%,然後下降幅度才逐步加深,1-5月累計下降也不足10%。應該說,作為專業市場機構,房地產開發商對市場的感覺更為敏銳。

  文章分析,房地產市場調整的原因是多方面的,主要包括經濟金融增速換擋、供求關係改變、房價已經處於高位、城鎮化方式轉變以及收入分配差距縮小等都利於房價回歸理性。一些措施如限降令、公積金貸款上調、定向降准等不斷出台,但是受貨幣條件和需求消耗的影響,判斷這些措施難以產生根本性轉變。

  1.宏觀經濟金融形勢改變

  一是經濟增速換擋。中國經濟增速出現明顯下滑,2011-2014年增速分別9.2%、7.8%、7.7%和7.6%,今年 4月匯豐製造業PMI指數再次處於榮枯線以下,經濟結構升級轉型壓力不斷加大,淘汰落後或過剩產能等不良資產將會加速增加。

  二是貨幣增速回落。2014年一季度末,中國狹義貨幣供應量M1 餘額為32.8 萬億元,同比增長5.4%。流通中貨幣M0 餘額為5.8 萬億元,同比增長5.2%。第一季度現金淨回籠242 億元。如果說廣義貨幣供給增速還能勉強支持當前房價的話,那麼狹義的貨幣增速經已明確顯示,中國經濟活力真正在快速下降,房地產交易萎縮順理成章。

  三是利率高位也會對高房價產生擠壓。由於稅費等原因,中國二手房的交易成本至少在10%以上,房地產開發的資金成本也至少在10%左右,總體看來房地產價格漲幅在10%以內,新投資房地產基本上無利可圖。而在今後房地產價格平均10%以上漲幅幾乎沒有可能,房價回歸是一種必然。 


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