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國際資本撤出催生中國樓市拐點

http://www.CRNTT.com   2014-05-20 09:10:08  


 
  基於這樣的宏觀環境,中國房地產市場的上行推動力小於下行的壓力,不過中國多地房價在短期內同時大幅下跌是小概率事件,因為中國地區間差異較大。房地產市場光看成交價格是片面的,更要看成交量。今年“五一”期間樓市的成交量大量減少,這是一個非常明顯的市場拐點跡象。相對來講,以北京、上海為代表的國際城市房價不會下降得太快,因為這些城市存在大量的剛性需求。比如北京,儘管有各種各樣的行政命令限購,但是居民購房需求還是存在,如果放鬆一點,需求就會釋放出來。此外,隨著中國城鎮化進程的進一步發展,北上廣深仍然是大多數中國和海外年輕人,尤其是受過高等教育、有高端收入預期人群的首選—這些城市除了有最好的就業機會,此外配套的教育、醫療、文化等硬軟件也遙遙領先其他城市。

  但在中國別的地區,包括杭州、無錫等二線城市,其購房需求本來就遠遠小於一線城市,庫存也比較多,所以即使取消一些限購令,或許可以延緩價格下降的趨勢,但是房價上行的空間將越來越小。值得指出的是,在房價調整的過程中,還有一個很重要的因素,就是“預期”,現在越來越多的人抱著觀望態度,如此一來交易量會更少,總有房地產商會率先降價保證投資部分兌現,這樣會給別的房地產商很大壓力。

  最令人擔憂的還是一些三四線城市,其間存在各種各樣的問題。第一,房地產市場前幾年擴張太快,地方政府和企業都在貸款,增加杠杆做投資;第二,這些地方需求本來就不大,自身經濟發展也不是很好,有購房需求的人口增速也不是很快。這種情況下,隨著經濟放緩,個別房地產商一出事,就會有連鎖反應:房價跌了,企業房地產相關的抵押品價值也會下跌,貸款會更難,銀行的壞債也會增加;而企業的困境會影響到地方政府的稅收收入和家庭收入,而銀行的困境會導致地區融資成本的上升。這樣一來,連鎖反應會導致整個城市和地區的危機。

  近期關於政府救市的消息也不絕於耳,消息稱南寧、無錫、杭州蕭山區等通過鬆綁限購、下調購房入戶標準等方式救市,天津濱海區、福州、鄭州官方也已放出消息,擬分類、分地區對購房政策進行調整。的確,像美國金融危機時那樣,短時間內多地房價同時大幅下降會造成全國性的系統性風險,但這在中國不會發生。我贊成中國總理李克強所說的不救市,現在的房價局部性地開始下調有其必要。任何市場需要完善,不可能只升不降,降的過程實際上是一個正常的市場調整過程。許多企業、政府過度投資、負債太高,正需要通過這樣一個下降的過程來進行重組和減少負債,該破產的要破產,該倒閉的要倒閉,這才是市場規律。

  因此,中國的樓市要讓市場降溫,就要讓市場發揮作用來調節。個別城市放鬆一些限購令沒有什麼問題,但政府不能也不應該去救市,其中最危險的做法是強行讓銀行放鬆貸款標準。銀行限貸有其道理,因為它們覺得房地產板塊風險大,這是銀行基於自身商業模式所作出的一個正確判斷。若強行放鬆貸款標準,不僅違背銀行的基本商業模式,而且放鬆的貸款也會產生乘數效應,加上很多投資者是做杠杆投資的,如果貸款成本與市場導向背道而馳,實際上是鼓勵繼續投資房地產,而非重新配置資本,導致資源進一步錯配。

  (文章來源:FT中文網) 


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