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中國房地產未來十大趨勢

http://www.CRNTT.com   2013-02-22 09:03:27  


 
  趨勢二:房地產市場格局從“賣方市場”轉變為“買方市場”。

  中國未來相當一段時期房地產需求仍將持續上升,但供不應求的局面已經過去,而供大於求的局面將逐步顯現,並且將主導未來的房地產發展大勢。

  據“城鎮化需求預測模型”測算,到2020年新建住房面積將增長到15.4億平米,這意味著2012-2020年中國的住房需求仍將不斷增長,伴隨城鎮化和居民住房改善步伐放緩,2020年後中國的住房需求才會正式進入下降期。但問題在於,需求增長的同時,供應增長更快,導致供求關系從供不應求的“賣方市場”迅速轉變為供大於求的“買方市場”格局。

  預計2012-2014年城鎮住宅需求年均約12.7億平米(2010年實際新增商品房住宅需求只有10億平方米),假設2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工,則房地產開發住宅竣工也將攀升到年均12.3億平米,來自市場的供求可以說基本平衡。然而,考慮到還有“非房地產開發建設”、“城區擴大”以及“小產權房”等大量非市場性供應,將這些非正常供應加入到整個供應後,中國的城鎮住宅市場格局將明顯轉變為供過於求。

  城市化所創造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地產走向的頽勢。未來10年,所謂“剛需”也就是每年城鎮首次置業的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米,假設剛需在全部新房成交中占比35%,則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7.8-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比,也遠遠不如,降幅達5-20%。可見,未來中國的房地產僅靠所謂“剛需”根本無法撬動全國住宅銷量的持續快速增長。

  當前,全國住宅庫存積壓已達3億平方米,2012-2014年住宅市場已呈現明顯的供過於求態勢。預計到2017年,中國住宅市場才能重新恢複供求平衡,但最後不久中國房地產很快將走向2020年後的需求下滑年代。故未來中長期總體判斷,中國房地產市場已由熱鬧浮躁的賣方市場轉向清淡冷靜的買方市場,黃金增長年代恐將一去不複返。

  另據中國指數研究院的預判,2012年全國新增商品房住宅需求為10億平米,預計2011-2020年十年間13億平米將是頂峰,全國全部新增商品住宅需求約120億平米,如此十年內中國商品住宅需求的年複合增長率將滑落至5%以內,這完全無法比肩過去十年年均20%以上的增長。從結構上看,前五年首次置業的剛需客戶仍是主力,後五年改善型需求占比將超過剛需客戶(55%的現有城市居民家庭住房面積仍低於30平米)。如此節奏和結構的迅速變化,開發商及其他相關利益主體不可不提前有所准備。 


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