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中國VIP富人包廂的門檻

http://www.CRNTT.com   2013-02-24 09:46:08  


 
  由“公”到“私”

  當朱鳳泊在1999年開始構想“養老地產”時,國內對這個詞還比較陌生。當時大多數人的養老去處,在家庭以外,就是政府辦的養老院。

  當時,這種養老院有三個名稱:福利院、敬老院和光榮院。其中,由市政府主辦的叫福利院。北京市第五福利院前院長趙良羚表示,北京市政府主辦的福利院共有三家:第一、第四和第五福利院。福利院的職能有兩個:一是接收“五保戶”和“三無”(無收入、無勞動力、無子女)老人,二是對社會開放,吸納社會上的老人。

  敬老院和光榮院是街道或鄉鎮政府辦的。敬老院主要收五保戶,光榮院主要收榮譽軍人。光榮院住的大多是老頭;由於女性的壽命較長,敬老院裡住的大多是老太太。

  當時的這些養老院,公益屬性非常明顯。除了五保戶和“三無”人員外,有時候街道和單位也會送來一些孤老。這些人住養老院免費,待遇也限於溫飽:吃的是大鍋飯,穿的是勞保衣和解放鞋。

  當時市場屬性最強的面向社會的這一塊,一開始舉步維艱。1988年開業的北京市第一社會福利院(簡稱“一福”),前兩年幾乎沒有客源。參與創建該院的趙良羚說,當時每位員工都有“拉人”的指標,但收效甚微。為了聚攏人氣,他們不得不從其他地方“借”了一些老人。

  當時,中國社會其實並不是缺乏養老的需求。上世紀80年代末,北京市已在全國率先進入老齡化,60歲以上人口數量已達百萬。按照國際上通用的老人數與養老床位數之間4%~5%的比例關系,北京市應有4萬~5萬張養老床位。而當時的床位數遠不及此。

  但主要的障礙是觀念問題。當時,把老人送養老院這一行為,被貼上了“不孝”的標簽。“養老院裡無孝子”——這讓一個簡單的供需問題,異化為一個道德問題。

  但剛性需求最終扭轉了這種局面。而作為剛需釋放的鋪墊,老人的觀念率先鬆動了。在養老院的宣傳攻勢下,有些老人開始認為留在家裡是給孩子添負擔,不如到外面看看。開業兩年後,“一福”逐漸客滿。

  但此時的養老院,尚未對社會資本開放。而公立資本“不以利潤論英雄”,財富的概念也就無從談起。

  2000年,國務院辦公廳轉發民政部等部門《關於加快實現社會福利院社會化意見的通知》,鼓勵社會資本投資養老院,“自主經營,自負盈虧”。這一行業從此與市場接軌,財富的機會也隨之擴散開來。朱鳳泊的養老產業之路,也從此啓程。

  錯位的供需

  朱鳳泊,1957年生人,兄弟姊妹7個,他排行老七。他對養老的很多想法,有時候就來源於這一大家子人。

  他發現,中國老年人的消費特點,可以總結為“兩重兩輕”:重子女輕自我,重積累輕消費。這一特點體現在養老上,就是不舍得在養老上花錢。若不得不花,則能少則少。

  用這一特點來衡量中國的養老產業,就能發現很多的錯位:老人除非不能自理,不願進養老院,而很多養老院排斥這些不能自理的老人,卻千方百計拉攏那些健康的老人;老人在支出上節儉為本,而很多養老院卻追求一種“不必要的奢侈”。

  以老人家屬的身份,打給幾家在媒體上打廣告的養老院,發現老人能否自理,電話裡的態度有很大差別:對不能自理的老人,有的一口回絕,有的意興闌珊,有的雖勉強同意,但態度讓人生疑;對於健康老人,則表現出同樣讓人起疑的極力拉攏之態。

  趙良羚說,養老院這種厚此薄彼的態度,一方面與護理水平有關,另一方面,也有規避風險的考量。在有限的護理水平下,接收不能自理的老人,被視為是一樁出力不討好的生意。

  另一方面,有些養老院的床位又大量空置。調查發現,空置率最高的,是那些定位高端的養老院。北京市朝陽區一家月收費1萬元左右的養老院,入住率不足10%。

  在趙良羚看來,有些“高端”是出於投資者的一廂情願,與老人的需求無關。投資者試圖用奢華的投資換來高額的回報,但老人並不需要這種奢華。“比如,你幾千塊錢買一只沙發,對老人來說沒有任何意義,他只需要結實就行了。”這些不必要的奢華,最終生成了在老人眼中不必要的高價。

  趙良羚說,在建養老院時,有些投資者過於注重建築本身,卻忽略了服務。而真正老人的需求,服務遠高於建築。“真正好的養老院,不應該讓建築喧賓奪主,應該給服務留出餘地。”

  這種重建築甚於服務的做派,在朱鳳泊看來,是房地產商的遺風。近幾年,房地產調控聲緊,房地產商另尋出路,有些人進軍養老。他們試圖把房地產行業的一套模式,複制到養老行業:建個高端的房子,講個動人的故事,就會刺激如潮的需求,房子就能輕易出手。

  朱鳳泊說,如果不把建築與服務的關系顛倒過來,要想在養老行業掙錢很難。 


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