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中國房地產泡沫別讓美國來擠破

http://www.CRNTT.com   2010-08-13 09:47:43  


希望中國房地產泡沫別讓美國來擠破
  中評社北京8月13日訊/“當下要穩住房價,對於政府來講可能並非是什麼難事,無非是出現下跌時,再次控制土地供給,放鬆貨幣的供給。如此,中國房地產泡沫之路漫漫其修遠。但誰又能保證更長的時間內,這些被捂住的蓋下的幽靈會進一步演變成更加難以對付的魔鬼呢”。解放網今天刊發經濟學家劉煜輝的評論文章“中國房地產泡沫別讓美國來擠破”,其內容如下:

  環顧全球世界各國的房地產市場,粗略劃分,無非是市場化和非市場化的兩類。市場化的意味著房產是作為投資導向的,房產既是自住消費品又是投資品,市場化程度和政府介入的程度決定投資品屬性的強弱。非市場化則意味著房產以居住為導向,限制投資和炒賣。

  房地產你要限制其投資品屬性也很簡單,無非是去市場化,如通過政府介入,用稅收、行政手段增加其市場交易的摩擦成本,降低其流動性;或設立嚴苛的市場准入,直接限制進入這個市場的參與者;或政府大量供給非交易性房產(廉租房、其他公屋等等)。

  比如德國,從1977年至今,德國房價平均只上升60%,同期人均收入上升三倍,即德國房價平均每年只上漲1%。

  一、德國每年有二十五萬套新公寓完工,是擁有最詳盡建屋規劃的國家之一。

  二、德國實行“先存後貸”合同儲蓄計劃,即買樓者先存入樓價50%才獲貸款,固定利率年期平均十一年半,即如你決定買樓,可以先行存款,直到存款相當於樓價50%便可買樓;存款是固定利率,貸款亦是固定利率,沒有變化。

  而且銀行信貸審核條件嚴苛,最近看到的一位台灣作者寫的書,她在德國大學當研究員,有一份不算微簿的薪水,想貸款置業,卻不被銀行通過,因為她得證明在未來還貸的10年、15年或20年期間持續有固定收入——那就是得有持久的工作合約才行,最後還是她不在學院工作的老公搞定了這事。這在中國有可能嗎?中國的銀行的房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來源和能力。

  三、只有42%家庭擁有自住物業,其餘58%租樓(年輕人77%租樓),由於供應充足,樓價平均每年只升1%,置業只作為自住,不能博資產升值。

  四、可以“自建房”及“合作建房”,即一批人加起來向政府買地自行興建,完成後“分樓”,又或一幢大廈業主合作將它重建然後“分樓”。地產商所訂樓價如超出“合理房價20%”便構成違法行為,可告上法庭,不但罰款,而且負刑事責任。

  五、物業交易政府抽1%到1.5%不動產稅、3.5%交易稅;如有利潤抽15%盈利稅,租金收入抽25%利得稅,房屋管理、維修費用由業主負責。 


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