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求解住房僵局，中央想好對策了嗎？

http://www.CRNTT.com   2010-01-27 14:23:26

鄒曉雲指出，政府應該承擔遏制房價過快上漲的責任。讓百姓“住有所居”是政府的基本責任，不能以是否贏利為衡量標準。政府從土地上獲取收益很正常，世界各國在這方面都有不同的渠道和方法，只要把好一條原則，就是“取之有道，用之於民”。 　　有學者指出，政府該承擔的責任沒有承擔，也就等於把需要買房子的人全部推向市場。隨之而來的便是住房屬性的轉變。住房應有消費屬性完全轉換成了投資屬性。與此相伴的則是暴利驅動下的投機性。 　　此外，在房地產領域，不公平交易大行其道。如政府為高價拍賣土地，以公共利益為由，低價征用農民集體土地；政府與開發商之間，政府處於土地出讓的賣方壟斷地位，土地作價則根據官商關係不同而因人而異，形成形形色色的土地定價；在炒樓者和消費者之間，投機者輕易可以通過囤積房屋加價出售。 　　針對目前為人詬病的地方“土地財政”問題，鄒曉雲表示，分稅制是導致這一問題的主要原因之一，但並不是唯一的原因。在相關制度不健全的情況下，即使不施行這樣的制度，地方政府還是會有賣地的衝動。 　　“我們有了打擊囤地的措施，但是還缺少對囤房行為的打擊措施。”鄒曉雲指出，我國目前的住房建設制度和銷售制度都應當進一步完善。針對地方政府的徵地行為，他認為應少徵地，只征真正用於公共目的的地。同時可以考慮按季或者雙月集中推出土地，這有助於公開透明，同時也因量比較大、可供選擇餘地多，減少開發商的拿地預期。 　　曹建海認為，要解決高房價，政府應大力發展保障性住房、非盈利性或微利性住房。 　　相對而言，非盈利性或微利性住房開發按照相當於或略高於房屋建設開發成本核定房地產銷售價格，可以大大降低居民購房的支出成本，為居民在獲得住房的同時，合理安排吃、穿、用、行、教育、醫療等消費支出，實現生活水平的均衡提高；同時，非盈利性或微利性住房開發由於具有明確的使用指向性，不僅節約了營銷費用、利潤等不必要的支出，更避免了商品房銷售的過剩問題。由於非盈利性住房開發同樣帶動鋼鐵、水泥、工程機械、建築業等產業，因此大力發展非盈利性房地產產業對於當前我國具有重要的現實意義。 　　他同時指出，應改變現行不合理的財稅體制，切實改變賣地生財的局面。為此應推出強制措施，實行問責制，強化地方政府對保障性住房建設等民生投入的責任意識。 　　針對地方政府消減“土地財政”後的空缺，曹建海建議，可考慮推出物業稅，最初階段把矛頭直指囤房、炒房者，然後再慢慢擴大徵收的範圍。“物業稅是地方財政穩定的來源”。另外，還應完善轉移支付的制度，加大中央財政對事關民生的公共領域的投入。 　　在受訪專家看來，當前調控房地產涉及到多個方面，壓力和阻力都很大，因此各級決策者應當堅定決心，不要因任何情況而動搖。長痛不如短痛，泡沫要破是遲早之事，遲破風險更高損失更大，及早統籌採取措施為上。（《瞭望》新聞周刊記者王仁貴　尚前名） 土地財政可持續多久 　　土地都在政府手上，既然要賣出去，為什麼不賣個高價呢？ 　　“地王”頻現的2009年中國土地市場，一掃2008年的“流拍”陰霾，土地出讓金總金額達15000億元，同比增加140%。中國指數研究院年終盤點報告披露的這一數字再度引發了對地方政府是否過度依賴土地財政的擔憂與質疑。 　　自1994年分稅制改革後，各地的土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中逐漸演變成為了地方的“第二財政”，“土地出讓金占地方財政收入的比例，平均至少在50%以上，西部一些城市這一比例甚至達到80%以上”，中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲很肯定地告訴本刊記者。 　　在業內人士眼中，地方政府如魚得水地依賴於土地財政，帶來了城市規模的無序擴張和土地的浪費，很多城市陷入了“占地—賣地—占地”的怪圈，而土地價格的飈升也推動了房價的居高不下。為了抑制地方政府的賣地衝動，有消息說中央擬上收一部分土地出讓金，但國土資源部相關人士對記者表示，早就有過這樣的建議，並沒有聽說進入實施階段。 　　上一次對土地出讓金中央和地方之間再分配問題的熱議是在2007年前後，最終財政部、國土部等下發的《關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》，對這一問題並未涉及，規定土地出讓收支納入地方基金預算，實行“收支兩條線”管理。當時專家學者們預判這一規定將起到冷卻地方賣地熱情的作用，從目前的狀況來看，並沒有實現。 　　而關於物業稅開征之後將取代土地出讓金的說法，鄒曉雲表示，徵收物業稅並不意味著土地出讓金繳納要被取消，土地出讓有償使用是寫入土地管理法的，而目前並沒有要修訂的意思。 土地財政弊端凸顯 　　對於土地財政的說法，到北京開會的中部某市土地局長卻表示，不能籠統地說現在地方財政是土地財政。“應該用數據說話，”這位局長以他所在的城市為例說，土地出讓金收入只占財政收入的百分之十幾，“如果以土地出讓的純收益來講，這個比例就更低了”。 　　“關鍵是現在一些地方上報到部裡(國土資源部)的數據也並不準確”，國土資源部相關研究人員表示。“從目前各地賣地的數量以及經濟發展的情況來分析，相當部分城市的土地出讓金占地方財政收入比例，至少在50%以上”。 　　很多地方都有每年完成多少的賣地收入的任務。這位研究人員表示，讓他驚訝的是，甚至一些一線城市也都有賣地指標。 　　對於地方政府倚重賣地收入的狀況，國土資源部副部長鹿心社曾明確表示，“土地是重要的資源，也是非常重要的資產。通過土地的有償出讓，確實為城市的發展建設積累了部分資金。”但他同時表示，國土部門已經注意到一些地方政府過分依賴土地收入的現象。 　　事實上，一些地方政府過分依賴土地收入的負面影響越來越明顯。一方面，很多城市政府將盡量多賣地作為第一選擇，帶來了城市規模的無序擴張和土地的浪費。另一方面，為了獲得高收入，政府希望將地價確定在一個高位上。這最後影響到了土地市場的正常運行，影響到房地產市場，助長了房價的飈升。 　　在獲得土地出讓金的同時，房地產市場的繁榮還帶來了稅收的增長。一些城市政府的財政收入中一半以上與房地產相關，成為影響中央調控房地產市場成效並不顯著的重要原因之一。 　　而“獲益於土地”的地方政府，也因此有了足夠的“土地衝動”。雖經幾番嚴查行動，依然存在建設用地總量增長太快、工業用地過度擴張、違法違規用地、濫占耕地等屢禁不止的問題。

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