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談談“香港化”

http://www.CRNTT.com   2015-03-17 09:43:10

為什麼會香港化？ 　　高房價當然是因為香港政府從來沒有管過房價，收入分配差距與財富差距較大，也因為香港沒有採用累進稅制和遺產稅。這些都指向香港的自由放任政策。 　　弗裡德曼認為，儘管英國的經濟制度曾頗具社會主義色彩，但作為英國殖民地的香港卻實行了自由放任政策，這主要歸功於英國人郭伯偉(John Cowperthwaite)，在主持財政司時，郭伯偉堅持低稅率、不幹預經濟，甚至拒絕收集經濟統計數據，擔心這會給政府官員以增加幹預的借口。這一“積極不幹預”政策，取得了巨大的成果。第二次世界大戰後，香港是個非常貧窮的小島，人均收入僅為英國的四分之一，儘管英國在同期也經歷了高速的增長，但到97香港回歸中國，香港的人均收入同英國基本持平。 　　很多人將香港今天的現狀歸結於自由放任政策，如單一低稅率保護了富人的利益，不幹預市場運行使得壟斷企業橫行、掠奪了普通人的利益等。這些說法看起來似乎是對的，但其實是似是而非。實際上，郭伯偉時代的香港確實是自由的，那時香港也並沒有出現“香港化”的趨勢。香港化是另有原因。 　　土地限量供應導致房價高 　　香港的土地可謂是寸土寸金，總面積僅1100平方公里，略高於上海的1/6，略低於北京的1/15，但人口卻高達720萬，整體來看，香港人口密度很高，遠高於上海和北京。即使如此，香港還是有高達三分之二的土地是林地、草地、荒地、濕地和灌叢，這些土地不做建設用地開發。城市建設用地僅占總面積的23.9%（2013年），按此計算，人口密度高達2.74萬人/平方公里。 　　問題是，香港政府對此毫無要糾正的跡象，從2000年到2013年，長達13年，香港住宅用地僅增加了9平方公里，合900公頃，比2013年上海一年的住房用地供應還要少100公頃，平均每年僅增加70公頃，是上海一年的十四分之一。商業用地13年時間甚至僅增加了100公頃，年均7.7公頃。 　　寸土寸金的香港，把半數以上的土地不做開發，保持林草濕地狀態，如果認為這是保護生態，無疑是非常幼稚。而這些從本質上講，都可以歸結到香港的“土地批租”制度，以此形成的既得利益群體沒有絲毫動力去放開土地供應，平抑房價。 　　就近三十年來看，香港房價周期可以劃分為三個階段：1985年到1997年、1998年到2003年、2004年到現在，這三個時間段分別對應著三件事： 　　第一，1984年《中英聯合聲明》的簽署。香港房價的崛起於《中英聯合聲明》，聲明列明英方於過渡期內（1984年－1997年）每年只可賣出50公頃土地，初衷是中國擔憂英國超售土地，使得未來香港無地可賣。這一政策客觀上限制了土地供給，成為香港房價長期上升的基礎，從1986年到1997年保持著年均23.08%的增速，其中1992年的增速超過42%。 　　第二，1998年亞洲金融危機來臨，香港成為金融危機的重災區。香港房價從1997年的歷史最高點迅速下跌，平均跌速為15.05%，1998年一年就跌掉31%，房價在2003年達到歷史最低點，較1997年跌去63.3%，可謂十分慘烈。 　　第三，新的土地批租制及CEPA啟動。2003年的香港，商品房市場慘淡，居民對住宅消費的信息低迷，這也使得開發商不敢拿地開發，政府手中的地也賣不出去。定期拍賣土地的政策受到嚴重的挑戰，流拍的不在少數。為此，港府在2002年推出了“救市九招”，包括停止供應土地、停止公共住宅建設（每年八萬五千套）、寬鬆貨幣等，並於2004年開始，採用“勾地”機制來維持地價。 　　隨後，陸港簽訂CEPA協議，啟動內地居民來港自由行，極大的擴展了香港住宅的需求，同時2003年起，也是內地居民收入與財富增長的黃金十年，大量的內地居民赴港置業。更稀缺的土地供應政策（供給少）和更龐大的購買人群（需求多），成為最近十年香港樓市火爆的主要支撐點，年平均增速為15.69%，在2010年，房價回到1997年的歷史最高點，當年增速高達21.12%。到2013年，香港的平均房價已經高達12.6萬港幣/平方米。

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