| 土地儲備制度 不應弱化應完善 | |
http://www.CRNTT.com 2009-08-24 10:28:49 |
東方早報發表上海社科院房地產研究中心研究員顧建發文章表示，所謂土地儲備制度，是指政府依照法律規定，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對通過收回、收購、置換和征用等方式取得的土地進行前期開發、整理後予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種管理制度。1996年，上海市成立土地發展中心，是中國第一家土地儲備機構。此後短短幾年的時間，全國1000多個市、縣建立了土地儲備制度。 土地儲備制度是中國在土地管理方式逐步從計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，土地利用方式由外延粗放型向內涵集約型轉變的背景下，以提高土地利用效率和優化土地資源配置為目的，合理運用社會主義市場經濟的宏觀調控手段，實現土地資產保值增值。它在保護耕地，發揮政府的宏觀調控作用，優化城市土地資源配置，盤活存量土地資產，防止土地資源的閑置和浪費，增加財政收入等方面都具有十分重要的意義。 然而，土地儲備制度從誕生至今的十多年，一直受到一些部門和開發商的詬病。其目的就是將高房價責任推向政府，並且言下之意，政府不應壟斷土地一級供應市場。隨著最近房地產市場的回暖，土地市場也是異常火爆，在那些“老地王”曬太陽時，“新地王”則紛紛湧現。有的開發商通過各類渠道提出：“應該允許企業儲備土地”、“將土地動工開發期限從2年延長為4年”等等。很顯然，這些房地產開發商在變相儲備土地能獲得行業競爭優勢的好處外，還能坐享土地增值收益，試圖“一箭雙雕”。 根據搜房網發布的《2009上半年中國房企土地儲備排行榜》顯示，截至今年6月底，包括恒大、世貿、保利、富力、萬科等在內的10家房企土地儲備總量超過3億平方米，幾乎相當於全國全年房地產開發規模的一半。由此可見，儲地成了部分上市房企的另類“盈利”模式，聯想近來大央企、大國企紛紛拿地成為“新地王”，不免使人擔心未來的土地市場很可能會變成“大企業的遊戲”。 文章認為，完善土地儲備制度，保持房地產市場穩定刻不容緩： 一、編制土地儲備規劃。儘管中國許多城市建立了土地儲備制度，但是並沒有編制相應的規劃，因此在實踐操作過程中隨意性較強，弱化了土地供應市場和房地產市場的宏觀調控作用。編制土地儲備規劃，有利於落實和協調城市總體規劃、土地利用總體規劃和其他相關規劃，同時可以避免由於信息不公開透明所造成的弊端。 二、提高土地儲備法律地位。目前《土地儲備管理辦法》僅是由國務院下屬部門就土地儲備制定的專門性規範文件，不具有較高的法律地位。而《土地管理法》是全國人民代表大會常務委員會通過的土地管理的基本法，建議在《土地管理法》擬議修訂過程中，增加有關土地儲備內容。 三、完善土地儲備方式。目前出讓土地的招、拍、掛的招標方式，基本上都是以價高者得，這在一定程度上推高地價，同時也推高了房價。要把投標者的資質、從業經驗、房產業績、市場聲譽、信用度、開發計劃、土地利用能力等作為一項重要指標，提高它的權重。上海在建築工程中已經終結低價中標，那麼在土地的招、拍、掛中是否終結價高者得，我們將拭目以待。 四、建立土地儲備基金。這在一定程度上可以避免在職政府過度依賴“土地財政”，給後任政府預留發展基金，同時也可以保障廉租房的資金來源。 |
