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巴曙松：中日地產泡沫比較

http://www.CRNTT.com   2010-11-04 10:57:35

我們看到在不同階段，日本這個演變過程有它值得我們警醒的教訓，也有值得我們汲取的經驗。工業化時期的保障房建設，城市化時期對原有房屋的翻新，寬鬆貨幣政策即使在供求沒有大的變化情況下也有可能形成地產泡沫。 　　日本房地產市場從房地產業這個角度來看，不同時期增長的重點、主導力量有很大變化。工業用地價格的高漲主導了第一個十年。從1955年開始的這個十年，日本地價出現大幅上升，年均增長超過26%，也已明顯超過名義GDP增長率。這裡最重要的是人口向三大城市圈轉移集中，城市化率的提高，工業的發展產生了大量的工業用地和住宅用地，但是同一時期城市用地的供給量沒有太多的增長，土地比較欠缺彈性。流入的這些人口去哪裡了？流入的人口暫時被城市的出租屋所吸收。這個時期主要重點在工業用地的增長，所以大家如果做房地產投資，日本50年代春風得意的地產商是工業地產商。 　　第二個十年是住房的需求和土地供給同時增加，主導第二個十年地價的上升。前五年上漲速度明顯回落，每年大概10%左右。而且1969年跟名義GDP漲幅相比，地價上漲幅度甚至還是偏低的。這個主要原因是什麼？土地供給明顯擴大。再一個，因為城市化的突進，產業結構的變化，農業就業人口明顯減少，農業非農化進程在政策鼓勵下大幅推進，使得被轉用的農地大幅增加，住宅需求也在增加，第一階段進入城市的人口因為結婚、定居開始有購買力了。這個時期經歷了一個平穩的增長。1970年到1974年地價明顯上升。1973年增速達到25%、23%，五年平均增長率達到19.3%。地價在上升，但是日本土地供應在這個時期增加也非常快，特別是農地轉用數量。所以土地投機非常活躍。 　　第三個階段，商業用地價格的高漲主導了第三個十年。這一階段一直到泡沫破滅的這一時期，地價再次出現異常的上漲，而且呈現兩大特征，第一，地價上升，集中在主要的三個城市圈，其他地方地價沒有出現明顯上漲。第二，商業用地成為價格上漲的中心，住宅倒是平穩。從地價上升率來看，1985、1986、1987年，商業地價上漲分別是12.5%、48.2%、61.1%。這個原因是什麼呢？城市化推動了住宅需求上升，土地供給大幅增加，使得平衡了這個時期的地價房價上升，但是擴張的很快，是看規模。第三個階段日本泡沫形成最後階段，商業用地價格高漲。經濟的轉型，基本上供求平衡，轉向商業地產。 　　對比日本，我國房地產市場，有很多是值得參照借鑒、警醒的。從發展環境來看，我們大概跟它第二個十年有點類似，但很難類比，無論如何保障性住房這一關是難以規避的。 　　按照城市化來比較，日本大概1966年到1975年這個時期，它的經濟復合增長率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元，產業結構上，日本第二產業占41%，我們是48%，所以房地產占整個行業產值占比也在10%左右。但是跟日本相比，我們住房市場有幾個特征，存量總體不足、戶型不均衡、區域發展不均衡，城鎮住房新建住房占比仍然比較低。2009年城鎮住房的存量大概170億平方米，其中1997年房改以來新建的只有50萬平方米。日本1975年住房存量已經全部更新換代，而我們現在戶均套數只有0.8、0.9。從未來發展看，我們關注房地產泡沫，更多的實際上應該關注商業地產和商業用地價格的變化，同時中國在工業化時期保障性住房建設這一步是難以回避的。（《投資家》）

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