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樓市改善性需求亟待得到滿足

http://www.CRNTT.com   2014-09-28 09:01:32  


  中評社北京9月28日訊/對房地產形勢的爭論,不應該再停留在情緒化層面上,將政策調整寓意為救市和土地財政複歸,而應該就事論事地回歸到經濟金融的軌道上來。目前,如何讓房地產行業增速不至於過快下滑,緩解對經濟金融的衝擊是管理層面臨的重要考驗。

  中國證券報發表深圳市房地產研究中心李宇嘉文章稱,1-8月,全國房地產開發投資58975億元,同比名義增長13.2%,增速比1-7月份回落0.5個百分點,回落幅度創今年新高,累計增速創2009年以來新低。其中,住宅投資40159億元,增長12.4%,增速回落0.9個百分點;1-8月份,商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月份擴大0.7個百分點,其中住宅銷售面積下降10%。

  有業內人士在對8月份數據的解讀中表示,房地產市場調整的累積效應進一步顯現,對相關領域生產、投資和消費的影響加大。在生產和投資端,8月份,鋼材和水泥產量同比增速分別比上月回落1.3和0.5個百分點,平板玻璃產量下降3.8%,而上月為增長1.8%;消費端的影響也很明顯,家用洗衣機產量同比下降7.5%,上月為增長6.2%。彩色電視機產量增長3.0%,比上月回落11.2個百分點,電冰箱產量下降4.0%。8月份,中國工業、電力、投資等經濟指標增速全面回落和深度預警,這在2008年以來是很少見的,規模以上工業增加值同比增長6.9%,創近6年低點,1-8月固定資產投資同比增長16.5%,創近14年低點,這些都與房地產市場的加速下滑有關。

   值得關注的是,托底經濟的基建投資也出現一定減緩,8月增速僅為16.3%,相比上月回落5.4個百分點。基建投資下滑,一方面受到表外融資快速收縮的影響。8月份,信托貸款同比少增1724億,已連續13個月同比萎縮,委托貸款同比大幅少增1724億,顯示非標業務監管力度不減;另一方面,基建投資下滑受到財政收入下滑的影響。財政部13日發布的數據顯示,8月全國財政收入9109億元,今年以來月度收入首次低於萬億元,同比增長6.1%,增幅比7月回落0.8個百分點。

  文章認為,基建投資增幅之所以放緩,一個重要原因就是國家穩增長政策思路的調整。在《2014年二季度貨幣政策執行報告》中,透露出了國家在“穩增長”政策上將堅持“脫而不舉”的思路,即在宏觀經濟不突破“底線”的情況下,為了降低政府債務、降低融資成本和提高投資效率,通過樓市去行政幹預、滿足多層次市場需求、降低合理住房需求的貸款成本等政策,對衝上半年以基建為主的“穩增長”力度不加大,甚至減弱。

   從6月底以來,儘管地方政府放鬆限購政策,並糾偏商業銀行緊縮房貸的政策,除一線城市外,限購已經基本退出;而7月和8月也是今年以來樓市最穩定的兩個月,開發商積極“以價換量”,主要城市的樓市連續兩個月回升,而房價卻平穩回落,樓市整體呈現出弱勢企穩的良好跡象。但是,全國房地產市場緊縮的態勢並沒有緩解,投資和銷售等重要指標反而有進一步加速下滑的趨勢。9月上半月,主要城市的樓市成交繼續回落,儘管第三周(9月15-21日)成交量有所回升,但庫存依舊在攀升,“金九”成分褪色。

  在緊縮政策逐步放鬆的情況下,樓市之所以下滑加速,一方面與高庫存有關,截至8月底,一二三線城市庫存同比增長分別為31.2%、21.1%和22.8%,主要城市的消化周期普遍在20個月左右,一線城市的消化周期大多在15個月以上;另一方面,受制於存款搬家、資金來源短期化、成本高企,商業銀行在個人住房按揭貸款上的支持力度有限。很多銀行首套住房貸款仍舊堅持利率上浮5-10%的政策,部分銀行雖然給予首套房貸款基準利率,但往往附加一些購買理財、保險產品的條件,實際個人房貸的成本依舊居高不下,制約了“去庫存”的效果。 


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