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凑錢購地建房，抵抗不了高房價

http://www.CRNTT.com   2013-01-10 11:26:26

■ 拿地難，操作過程中的最大難題 　　自然人可通過拍賣購買土地但無法開發，合作建房者須是具有開發資質的房地產開發公司 　　《城市房地產管理法》第三章對房地產開發的規定，完全是房地產開發企業的行為規範，從基本法的角度肯定了房地產開發的商業化和市場化的方向。但是，該法卻對除企業以外的開發主體只字未提。按照現行的法律法規，進行房產開發的必須是有開發資質的法人。自然人可以通過拍賣購買土地，但無法進入實質性開發階段。這使得個人合作建房的建設過程必須是具有開發資質的房地產開發公司，必須受到國家建設行政主管機關的監管。 　　得不到金融機制的支持的個人合作建房，難與強大的開發商競爭，拿地成了操作過程中最大的難題 　　隨著住房商品化的推進，國家對企事業單位自建住房用地已經明令禁止，對城市私人建房也停止了用地審批。目前，取得土地的方式有二：一是協議土地，但是政府出讓的土地越來越少，一般都必須是政府支持的項目；二是公開拍賣土地，和其他開發商競爭，地價一般會被房地產商炒得很高。個人合作建房只有通過公開拍賣取得土地。 　　個人合作建房組織得不到金融機制（如低息貸款）的支持，處於落後和被動的地位（突出表現為與房地產開發商競標土地使用權的過程中）。拿地成了個人合作建房實際操作過程中最大的難題，也是多數個人合作建房沒能成功的關鍵，因為個人合作建房在拿地時需要與開發商合作（多數城市不能獨立拿地），而且個人合作建房的資金實力遠不及房地產開發商。所以國內很多城市在土地公開競標時都會出現眾多開發商競相加價的情形，結果使得土地成交價格遠遠高於報價。這種形勢下個人合作建房拿地受到了更大的挑戰。在土地出讓實行“招拍掛”的前提下，處於弱勢地位的個人合作建房者很難與強大的開發商競爭。 　　對合作建房者而言，以劃撥的方式取得土地使用權是最理想拿地方式，但實際卻相當困難 　　目前的中國房地產市場而言，土地實行的是“招、拍、掛”公開市場方式，合作建房者在拍賣階段就會被資金實力雄厚的房地產開發商擠出土地競買市場。相對於在公開市場上競拍土地，以劃撥的方式取得土地使用權是合作建房者最理想的拿地方式，然而，要通過劃撥方式實現土地的使用權，首先要向有批准權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，這對於沒有任何法律法規確定其形式的合作建房組織來說也是相當困難的。所以說，取得土地困難是合作建房頻頻遭遇“流產”的重要阻礙因素。 　　拍賣的土地一般都是大面積地塊，合作建房沒有足夠的“消化”能力，只能運作“邊角料”地塊 　　目前土地價格上漲得越來越高，很多開發商都拿不到土地，更何況合作建房者。而且，合作建房人數畢竟有限，對於大的地塊沒有足夠的“消化”能力，所以只能著手運作小一點的“邊角料”地塊，但是這種地塊本身就不多。因此，拿地對於合作建房來說，也需要等待時機。 　　以深圳為例，深圳拍賣的土地一般都是大面積地塊，以一塊建築面積60000平方米的土地為例，按每戶100平方米計算，需要600戶合作才能拿地，這麼龐大的組織很難協調。此外，由於作出決策需要合夥人一致同意，這就會造成出價缺乏靈活性以及保守商業秘密的困難。最後，為了規避法律風險，深圳的合作建房組織拿地時只參與政府公開招拍或法院強制委托拍賣的地塊，不參與不允許個人投標的地塊。

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