房貸“一騎絕塵”的背後與樓市風險點

http://www.CRNTT.com   2016-08-21 08:05:15

中評社北京8月21日電／央行8月12日發布數據，7月全國人民幣貸款增加4636億，其中住戶部門中長期貸款增加4773億。“住戶部門中長期貸款”，其實主要就是居民家庭的住房按揭貸款。這個數據意味著，7月全國人民幣新增貸款幾乎全部被投入樓市。難怪這個數據一出，業內一片嘩然，各界對房地產的敏感神經再次被牽動。這在改革開放以來中國的經濟發展史上，也必將是個標誌性事件。 　　上海證券報發表中國社科院城市與競爭力研究中心研究員、景天智庫首席經濟學家鄒琳華文章介紹，自2008年1月公布該數據以來，住戶部門新增中長期貸款占當月人民幣新增貸款之比的平均值，僅24.6%。除上月外，該比值最高為今年4月的77%，而在去年末僅48.9%。銀行新增貸款接近100%被用於購房，對樓市和宏觀經濟到底意味著什麼？說明實體經濟新鮮血液已被房地產所吸幹？還是表明在百業低迷的背景下，作為支柱產業的房地產業正在單騎救主？高按揭貸款占比，是否標誌著房地產市場已進入高危期，拐點隨時將至？如果這個數據揭示了某種風險，那麼風險的中心點在哪？若能就這些問題做出科學預判，對未來數年的投資操作與政策制訂有關鍵性意義。 　　文章分析，首先，低迷的實體經濟部門信貸數據與迅猛增長的房貸數據，兩者之間是否存在某種因果關係？ 　　可以肯定，當前房貸激增或今年以來的局部房地產過熱，並不能提振國民經濟。在特定歷史條件下，大規模的房地產開發，確實能吸納大量就業和帶來巨額固定資產投資，並帶動鋼鐵、建材、能源、裝飾家電等關聯行業的擴張，使GDP數字快速增長。但房子並不能無限制蓋下去，開發沒有人住的房子是對資源的極大浪費。隨著房地產大開發時代逝去，當前房地產熱已主要表現為房價高漲、住房貸款激增和二手房交易火爆，而不再表現為房地產開發投資高增長。這更多是一種財富再分配，而非生產性活動。這種趨勢也可從近十餘年來房地產開發投資數據中看出。2012年2月至2013年12月，中國房地產開發投資月均同比增長26.6%，但2014年以來，房地產開發投資增長率顯著下滑，去年12月降至1%。今年7月雖有所回升，但也僅5.3%。所以，房地產大開發時代已一去不複返，房地產業無法再充當單騎救主的角色了。 　　那麼反過來，當前實體經濟低迷，是否正是因為房地產熱對國民經濟其他部門的虹吸效應所致？換句話說，經濟房地產化直接導致了產業空心化？嚴格來說，房地產熱對經濟增長的負面效應確實存在，但這種負效應究竟有多大還無法定論。經濟房地產化導致產業空心化論點，其主要論據有二：一是認為高房價提高了工資及其他生產成本，致使產品競爭力下降進而經濟下滑；二是認為炒房暴富及辦實業辛苦利薄，致使人們無心於勤勞致富，從而使百業凋敝、地產一枝獨秀。看前者，高房價主要體現在大城市及中心區，中小城市及城市遠郊房價並不算高，租金就相對更低了。根據一般經濟理論，最終進入產品價格的只是所雇用的最後一個工人的住房租金，而這最後一個工人，既不可能住在大城市，也不可能住在中小城市中心區，所以認為高房價導致產品競爭力下降之說並不符合經濟學常識。看後者，兩者因果關係也可能顛倒了。與其說房地產一夜暴富導致人們棄實業而炒房，不如說實業利薄導致資金流入樓市推高房價泡沫更具可信度。高房價，只能是收入增長或說實業發展到一定高度的結果。沒有實業收入支撐，高房價就成了泡沫，並不會有支撐點，這是大家都明白的道理。如果說房地產熱對經濟增長有負面影響，更主要體現在脫離真實需求的住房開發，將浪費大量經濟資源，降低整體經濟效率。而這些銷售不暢或無法售出的庫存，構成銀行壞賬，破壞金融體系的穩定。 　　其次，在實體經濟部門信貸數據低迷的同時房貸數據迅猛增長，是否意味著房地產泡沫膨脹已接近極致，房地產周期拐點隨時將至？ 　　經濟不景氣，信貸擴張就成了房價上漲的唯一支撐，房地產泡沫風險可謂巨大。然而另一個需要直面的現實是，在房地產業從快速擴張階段向成熟階段邁進時，購房者總體金融杠杆都會升高，這幾乎是一個經濟規律。以日本為例，日本房貸餘額/GDP在1985年以前穩定在20%左右，在房地產泡沫高峰期的1990年上升至25%左右，在1991年房地產泡沫破滅後該比值仍在繼續上升，2000年達到36.7%的最高值。可見，房地產金融杠杆變動與房地產泡沫並非直接相關，而與房地產業所處的發展階段息息相關。在可以預見的將來，即便中國房地產泡沫破滅，房地產業金融杠杆仍可能繼續加大。所以，我們無法單純通過擴張的房貸數據與萎縮的實體經濟部門貸款數據，就判定房地產泡沫即將破滅。相比較而言，房價水平相對於購房者收入的高低，更有助於判斷房地產泡沫真實水平。 　　文章表示，中國房地產市場真正的風險中心點在哪？ 　　具體來說，當前中國房地產市場並不存在系統性風險，其風險點主要在以下三方面：其一，一線及熱點二線城市近一年房價漲幅驚人，已很難用真實需求爆發來解釋，只能說明房地產的泡沫化加劇，其結果具有很大的不確定性，暴漲暴跌都隨時有可能發生；其二，三四線及以下城市房地產市場基本風險不在於跌價，而在於庫存高企。這些城市4000至5000元每平方米的均價，已逼近開發成本甚至建築成本，房價下跌可能性及空間都不大。但這些賣不出去的庫存，將會在地方政府的債務上體現出來，形成地方債風險；其三，近兩年被惡炒的學區房存在政策改變引發房價暴跌的風險。但在這個過程中，無論國家還是學校都未掙得分毫，只有學區“老、破、小”房主一夜暴富。如果政府進一步改進或調整入學政策，學區房的格局必將重新改寫與洗牌。 　　房貸的相對快速增長，是經濟社會發展到現階段的一種自然現象，並不能說明房地產泡沫的真實水平，沒有必要僅為此而過度解讀。雖然房貸快速增長並不意味著泡沫，但實體經濟部門信貸負增長，可能意味著未來經濟增速將進一步下滑，這更需高度重視。