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葉檀：中國房地產引擎正式熄火

http://www.CRNTT.com   2011-03-18 13:36:20

一切跡象都在顯示，中國房地產只能軟著陸，軟著陸的訣竅就是大力發展保障型住房，以保障型住房彌補商品房投資下降部分。 　　從已經揭露的數據來看，中國的固定資產投資好於市場預期。今年1至2月份，中國固定資產投資(不含農戶)17444億元，同比增長24.9%；中國規模以上工業增加值同比增長14.1%。雖然2月份商品房成交量下降，但1-2月份的房地產開發投資並未下降。全國房地產開發投資4250億元，同比增長35.2%。其中，住宅投資3014億元，增長34.9%。1-2月，全國房地產開發企業房屋新開工面積1.91億平方米，同比增長27.9%，但增幅較去年同期下降9.6個百分點。2月份，全國房地產開發景氣指數為102.9。 　　隨著房地產調控走向深入，未來數月開發商的投資熱情將會繼續降溫，這是做空建材與房地產市場的充分理由，但做多的方面在於，今年將新開工1000萬套保障房，未來三年將新建3600萬套保障房，這將導致投資規模快速增加，兩個因素對衝後，預計今年房地產開發增幅將保持在30%以上的較高水平，中國的固定資產投資不會出現明顯下降。 　　以保障房投資取代商品房投資，會對市場產生其他方面的衝擊。 　　房地產企業的估值中樞下降。以往賴以支撐房地產開發企業估值的高房價必然下挫，目前估值較低、處於安全邊際之內的房地產上市企業將無法體現出估值優勢。 　　根據萬得數據統計，A股市場由於行業的自身差異，儘管房地產、建築建材、交運設備和家用電器三個行業，估值相對市場整體估值水平略高，但相對於行業自身來講，和2005年~2010年歷年3月的估值水平相比，目前的行業整體市盈率同樣基本處在歷史最低值。房地產行業的估值水平下降最快，2005年3月，房地產行業整體市盈率高達133.53倍，以2011年3月9日的股價統計，7年間估值已經下降至21.22倍。家用電器由於行業業績的整體回暖，業績超出預期，估值水平同樣下降較快，目前估值已經處於歷史底部，而未來5年，新建保障性住房3600萬套，也將帶動家電和建築建材行業的需求，繼續降低板塊估值水平。從Wind數據未來估值的預測值統計，金融服務和房地產行業2011年的整體估值水平甚至也有望降低至9.38倍和12.37倍。

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