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從國際比較看一線城市房價迷思

http://www.CRNTT.com   2016-03-26 08:16:30

中評社北京3月26日電／儘管國家在新出台的“降首付、降契稅及營業稅政策”中將“北上廣深”一線城市排除在外，但與政府意圖相悖，一線城市房價出現井噴飈漲態勢，2016年前2月深圳、北京、上海二手住宅同比漲幅分別是：52%、25.7%、17.4%，均超過紐約在次貸危機爆發前的最大一年房價漲幅(15.4%)，深圳已接近東京在上世紀90年代房價暴跌前的最大一年漲幅(86%)。而事實上，本輪上漲自2015年6月股市下調以來已經開始，2015年下半年深圳、北京、上海二手房住宅分別同比上漲34.7%、16.8%、8.8%。 　　上海證券報發表中國工商銀行城市金融研究所王小娥文章稱，不斷飈漲的數字令人困惑，相信很多人都希望能夠穿越到未來去看看來幫助自己在當前做出買賣房屋的決策。 　　目前一線城市房價在國際上處於什麼位置 　　文章分析，首先，從房價絕對值來看，當前深圳、北京、上海房價已躋身國際高房價城市行列。2016年2月，深圳、北京、上海二手房均價分別為4.61、4.05、3.51萬元人民幣/平方米，其中深圳、北京的房屋均價已高過日本首都圈(東京及附近地區)，而三個城市的高價區房價也已超過韓國首爾，緊逼紐約曼哈頓。曼哈頓是紐約最貴的地區，紐約州其他地區還有很多價格較低的房子。 　　而單純的房價數字背後，還有計價單位和房屋質量的差異。日本、韓國、紐約的房子都是按使用面積計價，不像中國住宅是包括公攤面積一起出售，且獨自或和樓內其他房主共享地皮的永久產權；更重要的是，住宅都是精裝修出售，不僅廚衛齊全，甚至有的還送一部分電器和家具，真正達到拎包入住，這些差異更加凸顯中國房價絕對值的高價位。 　　從相對水平來看，北京、上海、深圳的房價要遠高於國際城市。以北京為例，2015年房價收入比高達22.5，遠高於合理的房價收入比(標準在4到6之間)。從租售比看，北京當前不到2%，還不如銀行定期存款的利息高。房屋租售比的國際合理標準通常為4%到6%，比值越小，說明房地產市場中投資投機需求越大。 　　日本現在的租售比已高達8%，日本人還是更多的人選擇租房，而不選擇買房。據日本國土交通省2012年發布的白皮書，1983年，40歲以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年間下降了約14%。 　　美國在2000年之前的40多年裡，美國房地產市場的租售比基本維持在5%-6%的範圍內。但2000年之後受益於低利率環境、信貸政策等因素影響，租售比大幅下降，從5%左右一度下降至接近3%。直到2008年房地產泡沫開始破滅，租售比又迅速回到2000年5%左右的水平。 　　綜上，無論從絕對水平還是相對水平來看，當前中國一線城市的房價都處於高位。支撐一線城市高房價的相關邏輯主要有以下幾點。 　　第一，一線城市集中了全國的就業、教育、醫療等資源，全中國有錢有夢想的人都想去一線城市，有人口淨流入，就會不斷新增住房需求，房價就不會跌。 　　第二，當前中國城鎮化率不高，2015年僅56.1%，隨著城鎮化率的提高，大量人口由農村進入城市，將推動住房需求的增加，進而帶動房價上漲。 　　第三，當前一線城市還在限購，那麼即使將來有了降價的苗頭，一放鬆限購，需求馬上就會釋放出來托底房價。 　　正是基於對一線城市房價仍將繼續上漲的預期，部分剛性需求群體擔心房價上漲後買房負擔加重，在本輪房價上漲潮中加入搶房大軍，再加上當前貨幣流動性充裕，各市場主體投資渠道有限，所以有一些投資資金通過各種渠道流入到一線房地產市場，也助推了本輪房價的上漲。下面本文結合國際大城市房價走勢及影響推動因素分析判斷當前推動一線城市房價上漲的邏輯是否成立。 　　只要有人口淨流入，房價就不會跌嗎 　　文章介紹，日本東京：不支撐人口淨流入和房價之間的正相關關係 　　日本房價1990年達到最高點，首都圈均價93.4萬日元/平方米(約合4.84萬元/平方米)，1991年開始下跌，持續下跌11年，2002年跌至最低點51.3萬日元/平方米(約合2.66萬元/平方米)，平均價格最大跌幅達45%。2003年，日本房價又開始上漲，當前首都圈的房價為77.9萬日元/平方米(約合4.04萬元/平方米)，儘管已較最低點上漲51.9%，但仍未漲回最高點水平。 　　從人口數來看，1992年開始日本東京人口數連續下降三年。但能否就此推斷出是因為人口流入減少，所以房價就下跌了呢？我們認為日本數據不足以支撐這個結論。首先，從時間先後來看，房價下跌在先(1991年)，人口減少在後(1992年)，按照邏輯，應該是先發生的事情是後發生事情的原因，即人口數的下降可能是受“房價泡沫破滅”的影響。其次，從數據來看，儘管1996年開始東京人口已經恢復持續正增長的態勢，但房價仍在此後連續下跌了近7年之久。 　　可見，人口淨流入並非房價只漲不跌的理由，只要房價存在泡沫，當泡沫積到一定程度開始破裂的時候，所謂人口淨流入是無法阻擋房價下跌的。這個道理和股市泡沫破滅時是一樣的。 　　更進一步，有觀點認為，不能拿中國和日本比，因為中國人口總量多，人口蓄水池要遠多於日本，所以，一線城市人口潛在流入量將大大多於日本東京。這個觀點有一定道理，可是深入分析卻發現此觀點難以成立。 　　首先，從實際情況來看，近年來一線城市基於城市承載能力考慮開始控制人口數量，人口政策呈逐漸收緊的態勢，一線城市的人口流入已趨緩，上海市2015年的人口數已出現負增長，未來大城市人口控制政策預計也不會過於放鬆。 　　其次，按照人口密度來看，北京、上海人口密度遠低於韓國首爾、美國紐約和日本東京。這些城市在高人口密度、高人均收入的前提下，房價絕對值也沒有比中國一線城市高太多，這說明當前中國一線城市的房價也許已經提前消化了未來潛在的人口流入對房價上漲的推動影響。 　　2015年美國、日本、韓國城鎮居民人均可支配收入分別為4.16萬美元(約合25.9萬元人民幣)、151.5萬日元(約合7.9萬元人民幣)、142.2億韓元(約合7.9萬元人民幣)，2015年北京、上海、深圳分別為4.85、4.99、4.46萬元人民幣，可見，三個城市所在國家的人均收入均高於中國一線城市的人均可支配收入，那麼作為首都的紐約、東京、首爾的人均收入更將遠高於中國一線城市。 　　中國城鎮化率較低所以房價就持續上漲嗎 　　文章表示，從城鎮化率來看，日本1992年房價下跌時期，城鎮化率為77.37%，儘管處於較高的水平，但隨後日本城鎮化率每年仍在不斷提高，增幅甚至較前期有所增加：1985年至1990年，日本城鎮化率五年總共僅增加0.64%，年均增加僅0.13%，但此階段房價卻節節攀升。1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1(以1980 年為基期100)，但到了1988 年就暴漲到了334.2，在短短的三年間暴漲了近2 倍。東京都中央區的地價上漲了3 倍。 　　1990 年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4 倍。而在1991-2005年，城鎮化率每年增加數高達0.6%，明顯高於1985-1990年，但從1991年開始，日本房地產泡沫開始崩潰，泡沫經濟的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌，股價和房價大幅下跌，日本經濟進入長期的蕭條期。 　　城鎮化率低推動房價上漲的邏輯在於由農村進入城市的潛在人口數多，城鎮化率提高的潛在空間大、速度快，因此潛在住宅需求量大。但從日本數據來看，房價和城鎮化率提高速度之間沒有必然的正相關關係，間接也說明城鎮化率低也不足以支撐房價持續無上限的上漲。 　　綜上可知，人口流入以及城鎮化率的高低都不足以支撐房價持續無上限的上漲。只要市場存在泡沫，泡沫破裂、房價下降就是確定的，不確定的只是下降的時間。

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