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日本樓市崩盤對中國的啟示

http://www.CRNTT.com   2014-10-13 09:14:50

中評社北京10月13日訊／中國國慶“黃金周”前一天，中國央行公布的房貸新政，讓市場開始感受到整體房地產政策出現放鬆跡象。儘管黃金周期間樓市成交量尚未明顯回暖，樓市能否回穩還取決於政策是否能落實，但我們看到，整體的房屋銷售開始改善，三線城市的成交量已經開始出現了同比上升。筆者認為房地產市場在第四季度將獲得支持，未來政府如果進一步推出更加市場化的措施，長遠而言，房地產發展將因此受益。 　　筆者曾多次指出，目前中國樓市正經歷著周期性的放緩。房地產投資的放緩，與固定資產投資減緩的整體趨勢是保持一致的。由於中國房地產投資占到固定資產投資的25%，也與其它行業和銀行也密切相關，樓市下行成為了拖累今年經濟增長的重要因素。不少市場觀察人士常將中國樓市目前的發展與日本90年代樓市崩盤進行比較，我們認為中國本輪樓市調整與日本90年代不同，但與其70年代樓市下行狀況非常類似，而日本這段樓市調整歷史常常被市場所忽略。 　　日本70年代樓市調整從1974年開始，在此之前的1968-1973年，樓價出現了強勁的上升。當時樓價上升的主要原因是，第二次世界大戰之後（1947-1949）之後日本的高出生率造成了嬰兒潮，加上70年代石油危機，引發了通貨膨脹和房屋信貸擴張。為了控制可能出現的樓市泡沫，日本政府對土地所有者收稅、收緊土地使用、還將利率水平從1972年6月份的4.25%調高至1973年12月份的9%。在政府採取了樓市收緊政策之後，抵押貸款收縮，地價也開始下降。經歷了三年的調整之後，日本的房地產市場在1976年下半年開始恢復，之後再次出現了十年的樓價上升，直到1991年日本樓市崩盤。 　　對比目前中國樓市和宏觀經濟發展的狀況，首先，從全球的水平來看，中國的經濟發展水平還有很大的追趕空間。目前中國的人均GDP相當於美國的約22%，而日本在1971年人均GDP就達到了美國約22%水平。1991年日本樓市崩盤時，它已經是發達經濟體，其人均GDP相當於美國的80%。因此，在經濟發展水平上，中國還有很大的追趕空間。

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