【 第1頁 第2頁 第3頁 第4頁 第5頁 第6頁 第7頁 第8頁 】

溫州炒房團斂財利益鏈揭秘

http://www.CRNTT.com   2010-03-20 09:37:34

據筆者瞭解，屬於游資性質的“炒房團”，其資金規模巨大。但市場對於其運作模式、盈利結構並不明晰。台前的角色往往只是借用過來充數的普通農民甚至挖煤工人。炒房團巨額資金的幕後操盤手，則脫離於公眾的視線之外。 　　真正的富人是非常低調的，不會招搖過市，甚至不想讓那麼多人知道自己的家在哪裡，他們都擁有自己的職業，並且非常繁忙，根本沒有時間各個城市往來去炒賣和管理房子。 炒房的利潤來源 　　幾乎所有人都認為炒房團的利潤來源於房價的上漲，但這一假設本身就直接低估了房地產開發商的智商——這意味著開發商的“賤賣”。 　　即便是在大牛市中，如果認為炒房團次次都能準確判斷各個地區和樓盤價格的上漲下跌，也是太高估了炒房團的智商。 　　在這樣的博弈中獲取暴利並不容易，且風險巨大。更何況在計入稅收因素後，這個遊戲可能演變為零和博弈或負和博弈，也就等同於賭博了，這絕對不是大規模炒房團賺錢的常態。 　　炒房團真正的利益來源，是房地產開放商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續費不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以複利計算。綜合到年息，最高能超過100%。 　　在房地產整體信貸政策緊張的背景下，我國地產行業開發商實際上長期處於開發資金嚴重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸並忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。 　　在這個背景下，開發商是希望能夠儘早出售房子並回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍，其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。 　　可以說，正是開發商高額的融資成本，才產生了期房與現房的差價，以及開發同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。 　　對於開發商而言，炒房團實際上起到了資金來源的角色，炒房團所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。這是認識問題的關鍵之一，後面的內容是介紹如何實現這一點。    　　開發商需要炒房團 　　辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經是過去多年房地產開發商解決資金壓力的慣常做法，但風險極大，而且監管也越來越嚴。尤其是限購二套房的貸款政策出台以後，找願意假按揭的人也越來越不易。 　　但開發商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團留下了空間。

【 第1頁 第2頁 第3頁 第4頁 第5頁 第6頁 第7頁 第8頁 】