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我們需要什麼樣的房地產調控

http://www.CRNTT.com   2013-08-12 08:38:56

文章認為，房地產調控10多年之所以完敗的原因的確很複雜：複雜的利益糾葛，特別是地方政府龐大的財政利益使得政策的執行力大打折扣。但最根本的是，政策的傲慢和偏見以及對市場基本規律的漠視是調控失敗的主要原因。仔細觀察，過去10年，房地產盛宴的最大受益者是地方政府，從2000年到2012年，土地財政收益上漲了幾千倍，土地出讓金年收入超過了3萬億，占很多地方財政收入的50%以上。過去10年，在這種巨大的利益面前，期待出台真正切斷利益關聯的政策無異於與虎謀皮，政府在房地產市場的越位、錯位和缺位就比比皆是。 　　政府一方面要繼續獲取巨大的收益，另一方面要“討好”民意，所以在政策的選擇上就會繞開實質性的問題，只會出台一些不痛不癢虛張聲勢的政策。過去10年房地產調控最大的問題就是“偷懶”，就是討巧，就是回避真正的問題：土地供應的問題，有嚴重缺陷的預售制度問題、房產稅的缺失問題、住房信息的不透明問題等等。過去的管理層，試圖在不損害土地財政和地方政府利益的前提下，通過所謂的調控政策贏得民意的支持，這很顯然是一個可悲的囚徒困境。有開發商認為，中國的房地產調控政策太嚴了。事實上，從全球看，沒有任何一個國家在房地產方面對開發商、對炒房、對囤地會如此寬容，也很難想象，一個人擁有幾十套甚至上百套住房不需要承擔任何成本，中國的房地產政策是太寬鬆而不是太嚴了，開發商多年來的抱怨，不過是在唱一出高技巧的雙簧而已，一邊抹著眼淚，一邊數錢數到抽筋，根本原因，是過去政策暗中維護開發商的利益。 　　文章分析，中國房地產市場經過10多年的發展，不僅基本面發生了很大的變化：從過去的絕對短缺已經向供需基本平衡過渡，用大口徑計算的人均住房面積已經超過了40平方米，同時，地區的差異更加明顯，三四線城市，住房供應過剩，而一二線城市，結構性的短缺依然存在。過去行政性調控政策引發的尷尬不在於政策本身，而在於市場已非昨日的情況下，卻依然用老的思維來解決新的問題。同時，我們看到，由於房地產市場長期以來缺乏一個穩定的長效機制，只顧調控，而從來沒有在房地產的制度性建設方面下工夫，從而導致問題越來越嚴重。中國目前的房價無疑是全球最不合理的之一，但如果制度缺乏，如果維護這種不合理價格的各種因素繼續存在，這種不合理的價格還會更加不合理，最終有一天會崩盤，從而重創中國經濟，對此千萬不要抱有僥幸心理。人類歷史至今，任何一個瘋狂的市場從來都沒有逃脫崩盤的命運。 　　文章最後說，在這種情況下，在承接過去10年調控遺留下來的高房價的遺產的同時，一定要下決心告別調控思維，轉向制度建設和長效機制。上屆政府多次表示，要抓住房地產調控見效的有利時機，出台制度性的舉措，然而，從來都只聽到調控的樓梯響，而不見制度的人下來。以限購為例，限購本來相當於做手術打麻藥，但在打了麻藥之後，卻一直忘記去做手術，解決房地產制度建設缺失的問題。在未來的制度建設上，無論是宏觀的土地壟斷問題，小產權房陽光化問題，還是房地產調節稅，信息聯網，以及住房保障的立法和不動產統一登記制度建設問題，對於房地產市場的穩定健康發展，其重要性遠遠大於調控。對於日益嚴重的房地產泡沫而言，也許只有抓緊建立制度性的長效機制，才能化解泡沫破滅的危險，或者減輕破滅的痛苦。

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