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對當前房地產調控的反思

http://www.CRNTT.com   2010-09-01 08:14:14

——2003年初起，資產市場出現過熱跡象，房地產市場轉向規範為基調。政府調控主要通過以下手段：控制土地供應量，經營性的土地一律要公開競價出讓，不准協議出讓；取消個人房貸優惠，提高購房首付，控制住房抵押貸款額度，房地產企業自有資本金比例必須超過35%以上才准予發放貸款；對個人將購買不足兩年的住房對外銷售，全額徵收營業稅等。 　　——2008年9月至2009年11月，國際金融危機後，房地產再度成為中國經濟“保八”的重要推動力。房地產稅收優惠等政策紛紛出籠。 　　——2009年12月以來，受流動性狀況及前期政策影響，中國部分城市房價快速上漲，資產泡沫擔憂顯現。房地產市場調控政策轉向。政府收緊了房地產開發商資金的土地繳付款政策和二套房政策，以營業稅遏制投機性炒房。2010年4月，國務院發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”），在一個月左右時間，20多個省市出台了房地產調控的具體細則。政府官員強調了兩個方面，要加快保障性住房建設，增加住房有效供給；要堅決抑制投機炒作等不合理需求。 　　文章稱，總結歷次經驗，伴隨著房地產市場發展、過熱而產生的調控政策，在具體調控思路、方式、政策內容上，存在著較多問題：主要為住房供給與需求層次不匹配，市場化手段使用不夠，可能加大了市場和經濟波動，忽視了房地產市場運行的內在規律，過於擔心資產價格泡沫破裂的危害等。 　　1998年國務院明確提出，深化城鎮住房制度改革的目標是建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，對不同收人家庭實行不同的住房供應政策；同時明確提出，最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。而目前，中國的城鎮住房供應體系卻是以市場價商品住房為主，另外兩個層次的住房供給嚴重不足。缺少多層次的住房供給來滿足多層次的住房需求，造成供給與需求不匹配，是目前房地產市場存在的最大問題。 　　文章指出，在這種背景下，政府對房地產的調控，使用行政手段較多，市場化手段使用得不夠，對於解決實際問題的效果不顯，甚至造成多種弊端。房價上漲過快，直接控制、打擊價格是行政化手段，控制需求則抑制了經濟增長，控制土地供應是使過熱的市場火上澆油，市場化手段是規範市場秩序、放開房地產供給。

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