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台灣以房養老有譜 十億商機蠢動

http://www.CRNTT.com   2010-01-09 09:23:43

執行難度高須多加宣導 　　雖然這項政策的基本面看起來一片大好，但實際執行面上還是有相當的難度。日前“內政部長”江宜樺已宣示相關政策雛形將於二○一○年底大致定案，相關部會初步也將以公益型為優先推動方案，再逐步擴大推廣。 　　儘管政府各部會皆表示願意推動，但學者與房產業界普遍認為，政府的決心與態度、房價的不透明以及區域房價的差距過大，都將成為推動以房養老政策實施時的絆腳石。 　　另外，站在銀行端的立場來看，逆向抵押貸款實施的成功與否，關鍵還是在宣導效果，跟歐美“國家”相比，華人“有土斯有財”的觀念較重，傳統上也會想把房子留給下一代，要老人家放棄努力一生得來的房子，理性上也許願意，但情感上實在困難。 　　　　　　　　　　　專家指契約應保障屋主 　　ＩＦＥ集團執行長，也是美國“以房養老”財務規劃師楊太樂（Tyler Yang）以他多年的實務經驗指出，民間金融機構不可能單方面承擔所有風險，銀髮族也得要有政府掛保證才會放心提出申請，加上需要相關法令、稅制、社福團體配套，真要做起來，具有公權力的政府還是扮演關鍵因素。 　　他也預估，台灣房價指數將於五年後漸趨成熟，屆時銀行業進行逆向抵押房貸業務較能有效管控風險，才能降低投資成本，促使利率降低，連帶屋主借款成數也將提高。不過，他也提醒，逆向抵押房貸是為老年屋主著想，契約內容應優先保障屋主福利與需求，而不能因為提高貸方意願而犧牲屋“主權”益。 　　楊太樂建議，未來台灣應設計逆向抵押房貸申請網站，讓有需求的老年屋主能以簡單的方式上網登錄訊息，各家銀行業者透過網路報價，讓透明化的報價促使銀行業良性競爭，以保障屋主利益；過程中，政府應當做到監督市場操作，保護老人權益，以及協助提高能借到的金額，避免讓這個規劃流於形式。 　　　　　　　　　　　 留意價差可布局都會區 　　現階段看起來，以屋養老的政策推動已是勢在必行，由於初期得經過一定其間的磨合，目前若想要呼應以屋養老政策的購屋人，該如何選擇購屋或換屋標的呢？ 　　住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議，以目前規劃看來，老人家以房養老必須得要經過銀行或保險公司的鑑價，因此初期最好選擇“房價易漲難跌，且前景看好的都會區”，一方面增加銀行或保險公司的承做意願，二方面也能夠貸到較高額度，而都會區也較能滿足老人家的日常生活與就醫需求，住起來也更安心。  　　在區域選擇上，中信房屋行銷企畫部副理江龍名建議，以台北市與台北縣捷運沿線為首選。江龍名說，做為台灣的政治商業中心，台北縣市的房價前景還是看好，也是各家銀行最願意承做的區域。 　　而且，對老人家來說，四通八達的捷運和公車、區域醫院林立的優勢、城市內大型的遊憩綠地，可以滿足老人家生活上的一切需求；不過，台北市捷運周遭區域的房價較高，對於不少購屋人來說，遠比買間北縣的房子來得辛苦。 　　　　　　　　　　 進駐台中養老門檻不高 　　至於中台灣地區，住商不動產中區經理賴萬則推薦，有養老計劃的購屋人可以從大台中地區下手，台中除了盎然的綠地，更有溫和的氣候，是適合老人家居住的好地方。 　　賴萬指出，進駐台中門檻不高，以屋養老的購屋人可以鎖定台中市北屯與南屯兩區域，中古屋每坪不到十五萬元，新成屋每坪不到二十五萬元的誘人房價，而且又與中國醫藥學院和慈濟醫院相距不遠，未來捷運綠線通車之後，居住在台中市的老人家將不用開車，就能享受都市生活的便利，相當值得購屋人考慮。 　　　　　　　　　　　　　用屋變現福利財政兼顧 　　南台灣則因為高雄捷運的便利，台灣房屋不動產研究室執行長邱太?認為，近年來以海洋都市為規劃的高雄市，已經擺脫了工業城的負面形象，取而代之的是規劃完善的市街，和便利的生活機能。 　　尤其是在縣市升格之後，地方財源充裕，前景十分看好，且區域內醫療資源傲視南台，相當適合做為養老規劃的購屋人，未來退休後所取得的年金也較能滿足自己的生活需求。 　　以房養老立意甚佳，如同張金鶚所言，“讓老人把手中的房子變現，就有零用金可用。”而且讓老年人運用自己的財富照顧自己，年輕人也可為未來有自己的房子養老而努力，更重要的是，如果推行順利，將可兼顧社會福利與政府財政，將是美事一樁。

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