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美房市最早2010年複甦

http://www.CRNTT.com   2009-06-24 12:10:40

房屋銷售量是觀測住房市場是否回暖的重要先行指標。截至2009年4月，美國新建住房銷售套數與前期持平，成屋銷售出現2.8%的微弱上漲，二者合計數量仍處在底部徘徊態勢，但成屋簽約指數自2009年2月以來出現連續回升，這表明未來3個月內成屋銷售量可能有顯著上升。成屋簽約指數用來衡量已簽約未結算的成屋銷售量，按歷史經驗，超過80%的簽約交易都會在1-3個月後成功結算，因此，成屋簽約指數多被用作成屋銷售量的先行指數。 　　在4月的交易中，占成屋成交量近一半的違約房屋（包括止贖房屋和急售房屋）出售占比由3月的49%下降至44%，且違約房屋較市價折價率由3月的20%，下降至4月的9%。這反映出市場需求確實出現回暖跡象，但反映正常住房需求的新屋市場銷售保持在較低水平，表明目前回暖需求多是受到違約房屋低價的吸引，這種需求對價格十分敏感，無法支撑房價顯著回升。 　　需要指出的是，盡管新屋市場成交量回升并不明顯，但受益於持續下降近3年的新房開工量，其存貨消化月數由2009年1月份的14個月下降至4月份的9個月，但仍處於歷史較高水平，在美國前兩次房地產周期中，其房價同比變化轉折點多發生在4～6個月的存貨範圍內。因此，我們認為，美國住房價格回升至少需要再經過3-6個月的去庫存化過程。 　　目前來看，美國房地產價格還處在持續下跌之中，盡管2009年一季度美國聯邦住房監管辦公室公布的季度房價數據已經出現微弱上升，但更全面反映市場狀況的標普全美20個大都會住房價格指數在2009年1月～3月仍處於持續下降之中。 　　反映最新市場情況的新建住房中間售價4月份環比上升4%，而成屋中間售價環比下降3%，由於成屋成交套數約為新屋成交套數的100倍，因此，違約房屋價格下降帶來的成屋銷售價下跌，對整體房價下跌有主導作用。 　　而美國喪失贖回權案件數量在2009年3～4月有顯著提高，由2009年1月份的27.4萬件升至4月份的34.2萬件，這意味著成屋庫存未來可能繼續上升。 　　實際上，成屋庫存可供銷售月數已經由2008年末的9.4個月反彈至2009年4月的10.2個月，而正常水平的可供銷售月數應在8個月以下，達到這一正常範圍需要在成屋存貨不增加的情況下，成屋銷售增長20%～30%，按照目前成屋銷售量增長速度計算，20%～30%幅度銷售增長至少還需要6～8個月。而未來新增止贖房屋數量的變化，也會給供給方面帶來更大的壓力。

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