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支撑點在哪里? 2009樓市10大懸念

http://www.CRNTT.com   2008-12-31 14:54:05  


 
  8,開發商如何轉型 

  中國房地産業協會副會長兼秘書長朱中一在“2008中國城市住宅與房地産發展高峰論壇”上說,房地産企業要主動順應形勢,從研究市場規律入手,主動調整和轉型。 

  他認爲,房地産開發企業在轉型過程中要堅持兩個理念:一是科學發展;二是誠信經營。同時要提高三個能力:一是提高對市場的前期策劃和判斷能力,研究企業的開發期、開發目標、開發産品,包括積極參加經濟適用房、廉租房的建設,開發省地節能環保型的建築;二是提高開發建設的能力,提高産品的含量,提高住宅的水平;三是提高企業的融資和資金管理能力,加强成本核算和財務管理。 

  明年或許是房地産企業的轉型之年。此前,SOHO中國董事長潘石屹也曾認爲,國內的房地産企業需要在商業模式和戰略上轉型,不過現在轉型已經有些晚。 

  此前,SOHO中國、北京萬通地産和上海長峰集團等,都在最近兩三年間完成了轉型,由單純的住宅開發商,轉向爲商業地産的開發和經營商,以持有、經營商業地産爲公司的主營業務。 

  明年,是否會有更多的開發商步這些公司的後塵,將成爲懸念。 

  9,住宅産品兩端分化 

  劉力博士認爲,2009年,國內住宅産品市場發展將大致向兩端分化:一種是政府主導的保障性住房建設;另一種是開發商爲主的個性化高端産品,這種變化主要取决于當前市場結構和開發模式的轉變。 

  首先從市場結構看,近年來國家大力推行兩限房、經濟適用房、廉租房等保障性住房政策,與市場化的普通商品房和高端住宅幷存。且今後的保障性住房也將由原來政府提供相關政策、企業爲主體開發的模式慢慢轉變爲一部分由政府主導來建設。這樣的話,必然會使得保障性用房無論是數量、規模還是非市場性的特點都會越來越强。 

  其次,保障性用房的大規模建設,也將導致開發模式的轉變。像前幾年開發商主導的大盤、新城、衛星城建設等項目會越來越少,今後企業拿地的規模會相對小一些,對土地位置的選擇較以往增加了偶然性。因此,他們會更傾向于開發一些高端、特色的個性化住宅産品,滿足市場上中産以上階層二次或多次置業的居住、投資需求。 

  10,還會有多少政策出臺 

  對于房地産行業而言,2008年的樓市可以說是政策市。從六月份開始,便有地方政府出臺政策,鼓勵購房者入市買房。到了九、十月份,“救市”政策更是層出不窮,從地方到中央都有相應的“救市”政策鼓勵消費。 

  放鬆二套房貸、减少購房買入和轉讓環節的各種稅費、降低貸款利息……,在已經出臺了不少鼓勵消費的政策之後,中央和地方各級政府還將會出臺怎樣的政策,刺激目前低迷的房地産消費? 

  此前,上海在1998年出臺鼓勵房地産消費的多項政策,曾被輿論廣泛提及。開發商也認爲,這些政策可以起到刺激市場的作用。 

  這些政策包括購房退稅、購房可以獲得藍印戶口等。因爲預期上述政策會被發布,很多購房者都在等待。然而,也有人反對出臺這些政策,因爲他們認爲,如果政府被“脅迫”,出臺這樣的優惠政策鼓勵購房。難保購房者得隴望蜀,要求更多的政策優惠,届時政府將處於被動。 

  政府部門還會繼續出臺優惠政策,鼓勵購房嗎?在進退維谷間,政府的下一步政策取向,尤爲值得關注。


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