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中國房地產未來十大趨勢

http://www.CRNTT.com   2013-02-22 09:03:27  


 
  趨勢八:在地產投資上,投資理念將從“炒房時代”進入“資產配置時代”,商業地產的投資客群將從“安全性資本”轉為“理財型資本”,

  過去十多年北京商辦物業散售市場最具代表性的企業便是SOHO中國,從2006年朝外SOHO的23.32億銷售額,到2008年三裡屯SOHO的69.21億銷售額,再到銀河SOHO的接近200億的銷售額,都占當年北京散售商辦市場總額的半壁江山。熟悉SOHO中國客戶群的人士不難發現,最核心的客戶群是山西、陝北、鄂爾多斯(600295,股吧)等資源密集地區的煤炭企業主。也就是所謂的“安全性資本”,這類人群追求資產的安全性,注重資產的保值增值,對價格不敏感,並不追求高額的投資回報。但隨著煤炭市場的每況日下,再加上中央政府力推的煤炭資源整合,煤老板財富的幾何級數增長的時代也一去不複返了,所以安全性資本的購買力日趨萎縮。

  但這並不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財型資本”逐漸站到舞台的中心,這些錢投資額度相對較小,但對價格和投資回報率非常敏感。這類人群對文化和品牌有明顯的偏好,工作時不喜歡被打擾,圈層網絡具有明顯特征,主要集中在EMAB班、各大會所和俱樂部。整體而言,未來商辦物業的散售市場整體在萎縮,中型客戶出現斷檔,小宗成交凸顯。

  中國的不動產投資大致經歷了三個階段:2005年-2009年第一個階段是“全民炒房時代”。典型事件便是謝國忠所經歷的“保姆辭職炒房”;2010年-2011年的第二個階段是“商業地產的黃金時代”。典型事件便是“北京CBD寫字樓租金漲幅全球第一”;第三個階段是“投資不動產證券化成為新趨勢”。

  隨著階段的不同,投資理念也在不斷升級。過去很長一段時間裡,房地產的銷售人群以及購買客戶在自身定位層面都存在一定的錯配。就銷售員而言,推薦的產品僅是商辦物業,並沒有整體為客戶進行資產配置。所以只能是“賣藥的”,而非“醫生”。客戶從他那里購買產品更多是的是基於產品本身,而非基於彼此的信任。這種模式我們稱之為“產品驅動式營銷”,而未來的方向一定是“信任+產品的雙驅動模式”,甚至會升級為純的信任驅動模式。從客戶的角度而言,過去對自身的財富也沒有很好的配置,把雞蛋放在一個籃子裡,即所有錢都用於炒房。未來投資者的錢將分為幾大類,如“母雞錢”和“雞蛋錢”,有些錢是用來保值的,有些錢是用來博取高收益的,即資產配置的概念。


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