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許小年：中國奉行凱恩斯主義走火入魔

http://www.CRNTT.com   2011-06-03 09:18:23

退一步講，即使保障房順利建成，商品房可能會因此而更加昂貴。這是因為保障房主要滿足低收入階層的住房需求，能夠分流的中端和高端需求有限。由於“18億畝紅線”的硬性約束，土地供應總量是固定的，用於保障房的多了，用於商品房的必然減少。簡單的算術告訴我們，保障房計劃使預期商品房供應缺口擴大，會推動商品房當期價格上漲。 　　除了土地，對市場預期產生較大影響的就是貨幣政策。因加息步伐落後於通貨膨脹，真實利率長期為負，通脹預期抬頭，購買實物資產的需求持續旺盛。在“買比不買強”、“晚買不如早買”的心理驅使下，假證明、假離婚、個人購買轉為公司購買等手法流行，嚴厲的行政手段也無法壓制堅挺的當期需求，房價並未出現顯著回落。 　　如果政府下決心將房地產調控進行到底，是否能夠改變市場的預期？也許，但問題是調控能否進行到底？過去幾次樓市調控，都因投鼠忌器，顧慮對經濟增長的負面影響而放棄。一旦政策鬆動，價格立即報復性反彈，相信這次也不會例外。與前幾次不同的是，在控制通脹的總體方向下，政府似乎願意犧牲一、兩個百分點的GDP，以求房價的下降。但這次必須顧忌的“器”也不同了，地方財政可能成為新的掣肘因素。 　　房價的症結在於地方財政，這已逐漸成為人們的共識。房價中約40%~60%為地價和各種費稅，也就是地方財政收入，不解決地方財政問題，房價就是打不開的死結。 　　有人認為，1994年的分稅制改革後，財權過分集中在中央政府，地方的財權和事權不對稱，地方不得不另辟財源，土地財政應運而生。這個分析看上去有道理，但並不準確，地方財政赤字的主要原因是支出增長過快，特別是金融危機期間，執行拉動內需的政策，各地無不大幹快上，地鐵、公路、機場等基礎設施投資猛增。支出超過收入，地方政府只好用賣地收入和土地抵押貸款彌補不足。請注意，用土地作為抵押，獲得銀行貸款，這是土地財政的重要組成部分。地價不僅影響賣地收入，而且在很大程度上決定了地方政府債務融資的規模。官方數字表明，截至去年年底，全國共有各類地方政府融資平台8千多個，貸款餘額8萬多億，相當於中央和地方政府一年的財政預算總收入。 　　房地產調控令土地財政難以為繼，如果將調控進行到底，資金鏈條首先斷裂的可能是地方政府，而不是開發商，那時怎麼辦？如果沿著行政干預的思路走不下去了，房地產市場的希望又在哪裡？

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