解決樓市問題需要經濟增長模式轉變

http://www.CRNTT.com   2010-09-19 07:57:25

要從根本上遏制當前房市之不良局面，需要的是包括房地產行業的市場化改革在內的整個經濟體制的系統性改革和經濟增長模式的根本性轉變。 　　中評社北京9月19日訊／最近以來，購房的“金九銀十”似非虛言。比如廣州樓市一改供需雙方數月的僵持，叠現出購房者徹夜排隊的旺市景觀。 　　21世紀經濟報道發表評論稱，當前房價已呈高泡沫化狀態，映射出樓市業已蛻變成了地道的投資功能型市場，而非單純的居住功能型市場。而在投資功能型主導下，房市對經濟金融資源的“虹吸效應”決定房價自我上漲預期能否實現實現，而房價上漲給投資者帶來的財富效應將強化經濟金融資源的湧入。因此，不論是當前各方關心的空置率，還是高房價收入比、低收入償債比等，在房價上漲自我實現預期下，都變得不那麼重要。 　　文章分析，樓市何以吸引各類資金競相逐鹿？首先根源於目前國內日益凸顯的投資壓抑。當前，改革所釋放出的降低市場交易成本之功效式微，牽制了內生性全要素生產率的提高；同時，國際產業轉移和國際貿易為中國帶來的國際技術溢出增長放緩，導致了全要素生產率（TFP）增速減緩。國內TFP增長的放緩，加之產能過剩導致諸多行業投資空間有限，使得投資實業所帶來的投資收益有限，從而出現了實業投資壓抑。而房地產則借助房價上漲的自我實現預期可以獲得比實業投資更高的名義收益率，從而導致各類資本競相投資房地產。 　　其次，當前中國獨特的投資-出口式經濟增長模式和收入分配制度，使得國民收入更多地向地方政府與企業傾斜；這些擁有更多收入資源的群體一方面在消費趨向奢侈化，另一方面在儲蓄上傾向於追求風險投資收益。這使得巴薩效應首先反映在資產價格上漲而非通脹，即在經濟增長、匯率穩定下，收入的過度集中使國內購買力集中在資產市場，而非商品零售市場。 　　最後，當前通脹的持續走高與相對寬鬆的貨幣政策，導致了居民銀行儲蓄的收益折算，如8月份3.5%的官方通脹率與2.21%的一年期儲蓄利率，使居民儲蓄負收益擴大。這策動儲蓄者開始傾向於用購置房產替代銀行儲蓄，以追求風險收益。 　　當然，當前部分城市再現徹夜排隊購房的不排除人為營造氣氛，徹夜排隊現象有違正常的信息傳播機制，起初諸多開發商普遍採取開盤前報高價、開盤後實行定價折扣。無須諱言，在供需雙方尚未出現明顯的活躍交易下，導致徹夜排隊的不是開盤前的高報價，而是開盤後的定價折扣；否則若開盤高報價能吸引購房者徹夜排隊等候開盤認購，那麼開發商無需開盤後大派定價折扣。 　　然而，購房者最終做出購房選擇，並非受了房托影響，其購買抉擇更取決於其對現有房價的可承受能力。徹夜排隊購房本身，凸顯出當前樓市已為從眾心理和財富效應所支配；而這是無法用傳統的市場自由博弈與理性抉擇加以詮釋清楚的。這意味著目前市場並不缺乏需求，且購買需求抉擇更多地取決於當期房價能否為購房者提供價差效應。 　　文章指出，過多經濟金融資源過度集中於房市，結果必然是房價超凡脫俗般的上漲。而要從根本上遏制當前房市之不良局面，需要的是包括房地產行業的市場化改革在內的整個經濟體制的系統性改革和經濟增長模式的根本性轉變。