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地價高過樓價重臨香港 必須警惕

http://www.CRNTT.com   2010-08-19 12:00:50  


 
                         樓價暴跌狂升皆屬災難

  香港樓市當前正處於易升難跌的階段。2008年秋天美國次貸危機爆發,雷曼兄弟公司倒閉,美國樓市大跌,香港恒指也大跌,但香港樓市卻不怎麼跌。後來恒指回升,樓市的回升幅度更快。當時有人已經提醒政府這種情況非常不妙,是供求失衡的反映。可惜政府正希望經濟有上升的動力,當然不會防範樓價過高。

  近幾年,香港的土地和私屋供應嚴重不足是房價居高不下的根本原因。就在美國金融危機發生的那一年,政府出售五幅土地,計2.5公頃,只及回歸前中英聯合聲明規定50公頃上限的5%。當年發展商換地15幅8公頃,只及2007年換地13幅32.8公頃的25%。私屋供應的情況也很不理想。雖然董建華當年每年供應公屋私屋8.5萬個單位偏多,減半較為合適,但2007年建成的私屋只供應10,471個,2008年只有8,776個,2009年更少。而香港人口卻逐年增長,投資移民增長尤速。這是在前年的金融風暴中,香港樓市易升難跌、不跌而升的主要因素。

                      須盡快進行科學化決策

  對香港而言,樓價暴跌,樓價狂升,皆屬災難。樓價暴跌出現負資產,危及銀行體系、消費和總體經濟,在“沙士”期間港人已經領教過,沒有人會高興。但樓價狂升,卻只波及欲置業買樓的中產階層人士,對已置業人士影響卻是正面的,對炒家更是好消息。結果在樓市疲弱時,政府往往下藥過重,推出各項刺激樓市政策過早。而在樓市亢奮時,政府通常落藥偏輕,推出各項抑制樓市措施太遲。香港的大地產商深明此中奧妙,出招比政府更快、更準,只需要“高價買地”一招,就可抵銷政府數十招。

  但香港樓市總不能一直升上去,高處不勝寒,何時冷卻,無人知曉。如現在土地供應增多,預計二、三年後私屋供應將有所增加,樓價才會穩定下來。如政府有長遠的規劃,根據人口因素和外來移民投資情況,適當調整土地供應,香港樓價大概不會暴跌。但如不經過暴跌,樓價能夠回順嗎?現在樓價如此之高,已與原來欲置業者的購買力脫節,給社會穩定造成負面影響,人們開始懷念董建華的“八萬五”了。看來政府要重新規劃房地產(公屋、居屋和私屋)政策,過猶不及,如八萬五過猛,四萬五也要吧!到底如何才合適,政府要進行科學化決策,但要快。


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