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揭秘樓市調控“車輪戰”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

部分企業遭遇難題 　　本刊記者採訪中了解到，一些企業建設保障房的經歷並不愉快。青島一家民營房地產企業的董事長告訴本刊記者，公司2002年在青島做了經濟適用房項目，當時還有贏利。隨後連做五六個保障房、政策性住房項目，總面積約有50萬平方米，累計虧損約7000萬元。 　　2007年，該公司在青島拿地建限價房，定價為4578元／平方米，建築面積約6萬平方米。沒有料到的是，在建設過程中鋼材價格猛漲，建築成本劇增。以限定價格銷售，最後這個項目每平方米虧損1000多元，整個項目虧損5000多萬元。 　　“原材料價格變動對參建保障房的企業影響很大。”這位董事長說，當年青島12家企業還為此聯名上書市政府，要求提高保障房、限價房的銷售價格。2009年，該公司承建青島另一個經適房項目時，由於企業承擔動遷項目，每平方米增加成本約1500元，最後虧損800多萬元。“企業參建保障房有很多顧慮，一是在價格、利潤限定情況下，市場變動帶來的成本及銷售風險由誰來承擔？二是一旦政府管理不夠規範，也會增加企業的額外負擔。” 　　民企有顧慮，國企也有難題。“我們遭遇過的困難，一是項目開工時間一拖再拖；二是70%的土地供應能否實現還不知道。”在多個省市建設保障房項目的中冶集團股份有限公司副總裁王秀峰說，“要保證保障房的建設，關鍵還在地方政府。去年3月以來，一些地方政府和我們談的保障房項目很多，但因政府償還能力和行政效率等問題，不少項目停留在談判階段，推進艱難。” 　　一些業內人士認為，經適房、限價房可以通過直接銷售，回收成本，而即將全面推行的公共租賃房“只租不售”，需更多資金沉澱，因而吸引民間資本參與更顯迫切。 　　拓展融資渠道 　　多位業內人士建議，政府應承擔保障房建設的首要責任，在對保障房的規劃設計、建築標準、銷售價格等設定統一標準的前提下，讓保障房市場面向國企、民企平等開發，形成良性競爭局面。此外，政府應建立更合理的利益激勵和風險分擔機制，減少企業在融資、建設、銷售過程中的不確定因素。 　　上海愛建房地產公司總經理萬雯娟認為，應通過金融創新拓展公共租賃房的融資渠道，管理好民間資本對公租房的投資風險。她說，從現金序列分析、公共租賃房建設類似於銀行的分期貸款業務，政府先投資建設公共租賃房，然後再通過租金逐漸收回建設投入。在政府財政緊張時，最好的辦法是政府去“分期借款”，而渠道可以選擇“資產證券化”：首先可以由政府與開發商簽訂協議，再由開發商按照規劃建設公租房，完工後將公租房所有權移交給政府，政府再將公租房打包並附上每年支付收益的財政擔保，將這個資產包整體出售給資產證券化平台，但政府仍然保留經營資產包的義務。然後，資產證券化平台以資產包為基礎，向社會公開發行資產證券化產品，募集資金，政府用資產包的出售收入(即募集的社會資金)來支付開發商的建設款項。資產包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產管理公司或其他有誠信的公司操作。萬雯娟說，政府在此過程中需要付出的除了土地，還有補貼資產包的收益。 　　民革上海市委副主委李世耀建議，探索建立房地產信托投資基金，用公共租賃房“打包抵押”方式，發行政府融資債券，將流動性較差的保障房資產轉化為更具流動性的證券，促進民間儲蓄向投資轉化，可有效提高保障房資金籌集量。 　　“國企主導”模式 　　近年來，上海著力探索保障房配建商品房建設路徑，調動了企業積極性，使這一民生工程得以良性運轉。 　　2009年，上海市開工建設經濟適用房400萬平方米，配套商品房836萬平方米，合計占全年住宅開工量的近60%，為歷年來最高。2010年，上海計劃再開工建設經適房400萬平方米、配套商品房800萬平方米，兩類保障房開工量預計占今年全市住宅開工量的60%。 　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生說，目前上海的保障房建設已形成“國企主導”的良性模式，可以完成既定任務。 　　以經適房為例，截至去年年底，上海已累計完成經適房開工量605萬平方米，主要由三大塊組成：一是鬆江泗涇、寶山顧村、南匯(現已並入浦東)周康航、浦東曹路等六大基地，共370萬平方米左右；二是由各區自行建設，約15個項目、80萬平方米；三是盤活存量土地或利用產業結構調整後新開工的項目，約150萬平方米。上述三大類項目均全部或絕大部分由國企承擔開發建設。

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