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德國房價緣何十年不漲？

http://www.CRNTT.com   2010-03-11 11:22:55

獨具特色而又針對性極強的調控政策，是保障德國房價長期穩定的關鍵。 　　中評社北京3月11日訊／最新一期《環球》雜誌今天登載評論員郇公弟的文章“德國房價緣何十年不漲？”，文章表示，“…德國房價之所以能夠保持平穩，並非出於偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。”其內容如下： 　　目前，世界各國都注意到了房價平穩的重要性。近年來，日本興起的“住居福祉學”，更從“民生福祉”的視角將房地產業的民生性質上升到一個新的認識高度。從歷史經驗和教訓看，凡是重視房地產的民生性質，將房地產市場作為消費市場而非投資市場的，國家經濟週期波動就比較小。 　　同是歐洲國家，英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲，危機後這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下，被贊為“房價十年不漲”的德國，則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由，獨具特色的德國房地產制度，起到了關鍵性作用。 　　據統計，金融危機之前，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之後的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額已經增長了三倍。 　　分析德國房價不漲的內在原因，簡單來說，可總結為八個方面： 　　其一，確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。 　　實際上，德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外，在1989年柏林牆倒塌後，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。實際上一直到2003年，德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。 　　其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自於商業貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。

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