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中國城鎮化進程如何“破繭”

http://www.CRNTT.com   2013-07-28 09:22:52

城鎮化的著力點在住房、教育等公共服務領域 　　文章認為，中國城鎮化的著力點在不斷完善民工屬地化公共服務，促進城鎮基本公共服務均等化。在所有民工屬地化公共服務中，以居住和隨遷子女教育服務最為關鍵。生活在北京、上海的人都知道，有本地戶口的好處集中體現在“能購買或租賃比商品房低廉得多的保障房”和“子女上學更好、升學更易”兩方面。至於社會地位更高、心理上更有歸屬感等優越性，則多是二者派生出來的;就業和社保，主要取決於市場和勞動法的執行程度。可見，解決中國所謂的城市化瓶頸——人的城鎮化問題，著力點應在民工住房及子女教育屬地化服務。 　　在居住方面，眼下嚴峻的事實是，高房價使民工越來越難通過市場手段來解決城市住房問題，高房價也越來越成為農民變市民的最大障礙，政府有必要為民工提供起碼的住房保障。政府向民工提供住房保障的模式通常有二： 　　第一，提供相對低廉的產權房。政府應將住房需求分為基本需求和享受需求兩個層次，實行不同政策：對前者實行計劃經濟為主、市場經濟為輔的政策;對後者實行市場經濟為主、計劃經濟為輔的政策。 　　應成立專門負責保障房建設及管理的機構，把從農民手中低價購得的土地直接交給該機構，由其用招投標的方式把地交給建築商建房，房屋建成後由該機構以少許贏利的價格銷售。規定所有房屋都必須是小戶型或微小戶型，民工及其他中低收入者只要符合規定條件均可購買。越是人口眾多、資源緊張的發達城市，保障房單套面積越小，售價越高，購房門檻越高，以免該類城市人口過多聚集。保障房購買者一旦購買商品房，就須將所購保障房退賣給政府。用最大的決心做好相關組織及法治建設工作，確保有限的公共房屋資源不被浪費。對於享受層次的住房需求，政府只通過稅收、土地供應等手段，對市場進行適當調節。 　　該模式的優點是：其一，能為民工及其他中低收入者提供較廣泛的基本住房保障，使其不會因為房價暴漲而焦慮，如執行到位，可大幅減輕政府調控房價的壓力。其二，房屋出售後，可及時回籠建設資金，便於滾動開發。其三，只售不租，管理相對簡易。其四，私人擁有產權或有限產權，可使民工安居樂業，促進其徹底市民化，既為城市提供較穩定的人力資源，也有利於剪斷農民與農地的直接聯繫，促進農業規模化、現代化。 　　該模式的缺點是：其一，必須全國上下一盤棋，有統一的規劃與行動，否則會導致“窪地效應”，使率先落實、較好落實該政策的地方不堪重負。其二，不同城市的保障房售價及購買者的條件難以科學設定。其三，不是所有民工都願意或都有能力在本地購買保障房，政府也很難做到不設任何門檻，讓所有民工都可在本地購買保障房，因而即使該模式執行到位，仍需公租房體系作補充。其四，既有保障房建設、出售、管理制度存在一些弊端甚至腐敗，全國各地均無健全、完備的保障房建設、銷售及管理制度規範，如何保障有限的保障房資源不被浪費，是一個十分嚴峻的問題。 　　第二，提供相對廉價的公租房。成立專門負責公租房建設及管理的機構，把從農民手中低價購得的土地直接交給該機構，由其用招投標的方式把地交給建築商建房，房屋建成後由該機構以少許贏利的價格面向民工及其他中低收入者出租。根據需求，認真選定公租房建設地點，科學設計戶型。用最大的決心做好相關組織及法治建設工作，確保有限的公租房資源不被浪費。 　　該做法的優點是：其一，只租不售，租賃者無買房壓力，適宜對象較廣。其二，租房、退房可視需要靈活辦理，能為民工提供較便捷的居住服務。其三，政策執行到位，可緩解政府調控房價的壓力，促進民工市民化，但緩解、促進的程度略遜於第一種模式。 　　該做法的缺點是：其一，房屋承租、轉租、退租、維護等環節管理任務瑣碎、繁重，需要十分健全、到位的管理制度相配套;否則，公租房必然會成為亂象紛呈的雞肋，政府會逐漸失去建設興趣。其二，建設資金籌措難、回籠慢，政府財政壓力大。其三，對建設地點、社會背景依賴較大。除非該公租房位置比城中村、城邊村更好，租金比違法建築更低廉。 　　政府給民工提供產權房和公租房，雖然最能給民工以安全感，最能促進民工市民化，值得持續推動，但是無論提供產權房還是公租房，都需要政府投入巨大的資金，並建立十分健全、到位的管理制度，否則就免不了保障房建設、分配上的缺位、造假、尋租與不公現象。 　　在政府尚不具備廣泛建設保障房的財力、尚未做好保障房制度建設的背景下，政府還應採取現實一些的辦法，借助市場和社會力量，多渠道為民工解決居住問題。比如，政府以土地優惠、稅收減免或土地參股等方式，鼓勵開發商建設出租公寓，由企業包租或民工自由租住;鼓勵工業、科技園區為企業配套建設民工公寓;鼓勵村集體依托周邊勞動力密集型工廠，通過適當增加宅基地容積率，減少宅基地面積，將剩餘的宅基地由村集體承建民工公寓;鼓勵企業自建員工宿舍，或租用附近房子，將其整修為員工公寓。再比如，創新城中村改造方式，將本地村民生存發展與民工居住問題統籌兼顧，把村民安置房一分為二：一部分為“自住類”安置房;另一部分為“出租類”安置房，由村民自由出租，為了避免該類出租房成為民工普遍租不起的另類商品房，應規定其戶型必須是微型小套間或單間。還比如，對於較長時間內不會拆遷的村莊，在科學規劃、嚴格執行的基礎上，政府與村民、村集體約定房屋容積率、層高、面積、質量標準、存續時間、未來拆遷賠付等，允許村民、村集體建設容積率較高、套內面積較小的出租公寓。

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