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溫州炒房團斂財利益鏈揭秘

http://www.CRNTT.com   2010-03-20 09:37:34

中國房地產行業的相關稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%~60%，所得稅是25%。要是走正規手續，怎麼算稅收也在50%以上。因此對於房地產開發商而言，避稅成了問題的關鍵。 　　建築公司的意義即在於此，因為在房屋開發過程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除，其他的銷售費用、管理費用、財務費用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。另外，建安的營業稅也是非常低的，只有3%，加上附加費用也就是3.3%，比普通5.5%的營業稅比例要低不少。建築承包最後的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。 　　操作鏈條是這樣的。炒房團的操盤手會與開發商簽署一個工程承包合同，開發商以建安費用把墊付的首付收回來，在開發施工中轉包一手。 　　尤其是有裝修的精裝房更容易做高建安成本，因為施工質量不同，價格可以有天壤之別。筆者所知的有每平方米不足2萬元售價的房子，開發商的裝修標準做到了驚人的8000元。通過這樣的操作，開發商可以直接享受稅收上的好處，因為土地增值稅稅率是從30%至60%累進的，在建安成本大增以後，原來按照百分之五六十徵稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進行徵稅了。 　　雖然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理費），但是經過這一騰挪，從建安公司得到的錢是把開發商的企業賬戶和支票按照承包費用的合法途徑變成了個人賬戶的現金。 　　在中國，資金從企業賬戶到個人賬戶是一個大問題，對於類似炒房這樣動輒超過百萬的現金流動，央行反洗錢部門也是篩查監管的，而經過上述操作，不但解決了這一問題，而且使得政府在各種統計之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費，就等於是一個支票提現費用，在中國的商業環境下，這相當於把支票兌成現金而支付給錢莊的費用。 炒房新模式與海外熱錢 　　在國家政策不斷變化的背景下，炒房團的操作形式也在與政府政策博弈的過程中不斷地發展變化。 　　民間高利貸的參與是炒房團的新形式。這樣，炒房和給開發商提供資金二者就結合起來了。向開發商放貸的高利貸者要求開發商以打折扣的房子還貸，炒房團則在開發商沒有正式銷售許可來套取銀行資金的時候為開發商提供資金，雙方的結合使得社會游資進入炒房領域。 　　給開發商放貸，需要安全而且受到法律保護，如果崩盤清償，放貸方能夠優於銀行等機構拿到款項。要實現這一點，還是需要借助建築公司，因為按照我國法律規定的解釋，建築款項的清償順序是優於銀行抵押的。 　　許多人知道，建築公司給開發商墊資是一個潛規則，但一般理解的是“軟墊資”，而不是“硬墊資”。所謂軟墊資，是靠建築公司拖欠民工工資和材料商貨款來實現，但這種軟墊資是很難跨年的，因為建築公司要給民工和材料商結賬，而房地產樓盤的開發建設卻難以在一年內完成，尤其是北方冬天的好幾個月都會因上凍而難以施工。這樣，開發商和建築公司還是有資金缺口，這就需要高利貸的介入了。

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