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葉檀:地方豪賭城鎮化要先看賭本

http://www.CRNTT.com   2013-08-15 09:04:26  


 
  不是所有軌道交通周邊土地都有溢價,除了商業較為發達、已經成為當地工商業中心的節點城市外,其他的縣城土地溢價並不明顯。以高鐵發達國家日本為例,日本高鐵築就的房地產鐵底是在東京核心區域,軌道交通沒有讓日本的東北部等地區房價大漲,房地產泡沫崩潰後恢復也較慢。從國際經驗看,高鐵建成後,大城市周邊的房地產價格會上升,但除了節點城市外,其他地方的房價沒有因此上升。

  最可怕的是兩種情況。

  第一種情況是,隨著城鎮化金融杠杆率的上升,地方政府負債經營,完成了房地產泡沫從形成到崩潰的完整周期。國內已有房地產泡沫崩潰的城市,去年10月份,溫州住宅用地的成交樓面地價同比跌幅近40%。鄂爾多斯的土地乏人問津,也就無法形成正常的市場價格。第二種情況是,房地產泡沫尚未形成,債務泡沫已經崩潰。典型的就是上世紀90年代初的海南房地產泡沫,爛尾樓直到這一次房地產熱潮來臨才徹底消化。考慮到審計署對36個城市的債務審計結果,債務先於房地產崩盤的可能性不容小覷。

  官員們之所以敢大量負債經營,主要原因是官員之間的競爭,與對未來市場潛力的盲目自信。你負債經營城市提升GDP升了官,我也不能落後,新加坡國立大學和清華大學的研究團隊,分析了283個城市的市委書記和市長的業績與升遷資料,得出的結論是,如果一個市長、市委書記在任期內的GDP增長率比前任領導每增長一個標準差,市委書記升遷的可能性會提高4.76%,市長升遷的可能性提高10%。也就是說,建設越多,房價越高,地方官員升遷可能性越高。不考核GDP成本,不考核房地產上的單位GDP產出,不講究質量而講究快速發展,使各地方政府成為不顧負債拼命押注的賭徒。

  對未來城鎮化的自信則是盲目的結果,不考慮當地城市的吸附能力,不考慮本地居民的消費實際,不考慮需要40年才能消化的商業庫存,相信只要有軌道只要農民進城,財富就會滾滾而來。沒有經歷經濟周期考驗的地方政府,如同一個個樂觀的CEO。從沒有想過經濟周期下行該怎麼辦,就算面對下行,也對刺激政策充滿了信心。 


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