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海外置業高潮下的暗礁

http://www.CRNTT.com   2013-01-30 12:08:04  


 
陷阱重重

  面對如此火爆的海外置業市場,澳諾不動產投資有限公司總經理霍剛也多了一些擔憂:市場過熱之下,整個產業鏈有畸形發展的趨勢。

  一個典型的例子是:2012年8月,一項“在德國投資5萬歐元買商業地產送綠卡”的項目突然興起,一些中介告訴中國的投資者,購買具有永久產權的50平方米的公寓一套,並以此房產注册一家獨資公司就獲得德國長期居留權,並可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個歐盟國家。購房費用加綠卡手續費總計66萬人民幣。

  “很多客人打電話來問,怎麼有這麼好的事。”霍剛對本刊說。

  他很難向客戶解釋,這只是個別中介為了賣房子而導演的“鬧劇”。

  其實早在幾年前,移民市場上就出現過“5萬歐元辦德國綠卡”的項目,不過沒多久項目就被邊緣化了。那個項目的具體流程是:5萬歐元注册一家公司,並運營5年以上,通過5年以上的工作居留之後轉換成長期居留,最後達到移民的目的。

  “這個項目之所以邊緣化,是因為開公司容易,維持難。有些客戶即使只雇傭了一個員工,人力成本加上稅收、財務審計等費用,一年的支出也高達十幾萬甚至幾十萬歐元。”霍剛告訴本刊記者。

  而這個重新包裝出現的產品只是在以前5萬歐元注册公司的要求上,再搭售了一套商業物業。實際上,即使不買這套商業用房,也可以開公司,操作模式跟以前一樣。“除了客戶要多花錢買一套房外,一切都沒有變。”霍剛說。

  此外,按照德國2012年8月剛剛出台的政策,去德國置業已經不能直接獲得長期居留權了,綠卡則更難指望。霍剛解釋說,德國政策要求25萬歐元在德國注册一家公司,正常經營3年,並保證公司盈利積累超過30萬歐元後,才能申請德國長期居留權。

  所以,在德國置業送綠卡,無異於一個騙局。

  “其實就算是置業本身,也有很大的漏洞。在德國置業,投資者不但要支付房款,還要支付過戶、驗房、保險、地產稅、社區管理費、中介手續費、交易稅、律師公證費等一大堆費用,大致相當於房價的20%多。”霍剛說。

  這意味著越來越多的中介把中國的投資者當成了“隨意宰割的肥羊”。

  類似的置業陷阱在一些中介的精心布置下,仍在吸引不明就裡的投資者。

  韓國濟州島投資置業目前在業內也“聲名狼藉”。

  “很多人都知道,濟州島是中國人海外置業的熱門地區,可沒有幾個人會告訴你,從2004、2005年以來,韓國人在海外買房的數量就一直在猛增。韓國央行曾公布一個數據,說2006年韓國人海外買房的花費為7.8億美元,同比增加了34倍。”李春濤說。

  之後,韓國人海外買房的熱潮一波高過一波。到2012年,這個數字預計接近50億美元。而導致這一現象最直接的原因,就是韓國不斷針對房地產投資出台限制政策,而且課稅嚴苛,豪宅和第二套住房是課稅重點。例如,針對第二套住宅的資產增值稅超過50%。另外,韓國房產在購房、持有、出售各個環節,成本都很高。

  “韓國為非英語國家,而且近些年國內就業形勢嚴峻。房地產投資的潛力其實並不大。在韓國,有些項目近七八成的房源都指望賣給中國人。但你看數據就知道,韓國有錢人都去了美國、加拿大和中國買房。”李春濤說。

  在2011年以前,海外置業的主力是高淨值人群和子女有留學意向的普通家庭,而2012年下半年之後,大量普通家庭加入這個行列,他們的家庭資產大多在幾百萬到一千萬元之間,對移民和留學的願望不是很迫切,但對投資回報率更加看重

  “很多人以為,只有買不起房子的年輕人才會反對來自中國的買家,大部分有房子的本地人會抱著無所謂的態度,因為他們的資產也在增值。所以當地報紙和政客的抱怨不會有什麼意義。”走過全球很多城市,並且擁有了諸多海外資產的盛明昌告訴《瞭望東方周刊》,這樣的想法是不了解真實情況所致。

  中國人海外置業在2012年迎來了一波新的高潮,但也遭遇到了普通民眾少有的“抵制”。

  “連出租車司機聽到你來自中國,也會變得敏感而警惕,哪怕你根本沒有開口問當地的房價。”盛明昌說。

  中國人海外置業的第一波高潮發端於2008年國際金融危機之後。當時,歐美多國房價在危機中出現大跌,一些中國人在“海外抄底”的美好前景鼓動下出海。2012年,一系列統計數據、報告的出台,鼓勵了國內投資者掀起新一輪的海外置業浪潮。 


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