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中國房地產不會再有黃金十年  

http://www.CRNTT.com   2012-11-09 08:33:59  


 
  ■ “下半場”:回歸理性的時代

  過去十幾年,房地產為中國經濟騰飛做出了巨大貢獻,但中國經濟對房地產的過度依賴也導致了今天的經濟困局。

  首先,房價飆升,直接造成了企業人力成本和土地成本的快速上升,蠶食了中國出口企業的國際競爭比較優勢。試想一下,房價都1平方米3萬元了,你再給人家每個月1000多元,人家還能給你幹活嗎?其次,房價飆升抽空了實體經濟的資金,導致很多中小企業錯失了產業升級良機。前幾年,房價上漲過快,炒房比做實業掙錢又快又輕鬆,很多中小企業幹脆關門拿錢專職去炒房。現在炒房不行了,轉身想再做實業卻發現已失去了產業升級機會。最後,高漲的房價是導致消費一直不振的罪魁禍首。“買一套房子就當一輩子房奴”,“一套房子摧毀一個中產家庭”,說得一點都不過分。

  房地產經濟嚴重擠壓了其他實業,特別是消費業的生存空間。

  對於當下地方政府與房地產市場的關係,有人用“臭魚效應”作了形象論述:房地產市場就是“臭魚”,地方政府就是“貓”, 除非把臭魚從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子,否則,讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃,顯然很是困難。而現在的境況就是,中央已經開始著手打造這個籠子。這個籠子就是房地產調控的長效性制度框架。這個框架包含四部分內容:一是重新梳理中央和地方的事權與財權關係;二是建立完善的房產稅徵收體系;三是改善收入分配結構,減少貧富差距;四是重建土地制度。

  這也是大家常說的房地產調控市場機制。但在這種市場機制尚未建立之前,目前執行的限購、限貸,以及差別化的信貸政策、稅收政策短期內不可能取消。

  房地產“下半場”還有的“踢”嗎?答案是肯定的。再“踢”個5∶0肯定不行了,但“踢”個2∶0或者2∶1還是很有希望的。其一,中國城市化和工業化進程還遠未完成,我們還處在城市固定資產大規模形成時期。沒有大規模和高質量的固定資產作為產業支撐,產業升級、再工業化就無從談起,我們也就無法在21世紀躋身世界經濟強國之列,而這一切都離不開房地產的持續發展。其二,隨著城市化和工業化的繼續推進,未來十年,中國至少還有2億農民進城,加上目前處於“漂浮”狀態的2億流動人口,只要解決好了城鄉二元戶籍問題,未來房地產市場的潛力還非常大。

  可以肯定的是,中國房地產已正式進入“下半場”,且再也不會有下一個黃金十年了。房地產投資者需調整心態,回歸理性,這才是根本。


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