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李稻葵：論限購

http://www.CRNTT.com   2011-02-24 09:03:59

到底汽車屬於必需品，時尚品，還是奢侈品？我傾向於認為現在有時尚品的因素，但幾年之後可能轉變為奢侈品。如果這個判斷成立，那麼北京市這種搖號限購機制應逐步地轉換到牌照拍賣方式。如果有人要追求公平性，即，居民之間的效用差距，一種可以考慮的辦法是對已有的牌照限期，若幹年續牌照的時候，參照當時的拍賣價格，補交拍賣費，這不在本文重點討論之列。 　　房地產及其在中國的特殊性 　　房地產是一個非常特殊的市場，它的產品具有兩個極為突出的特性。第一個特點毋庸贅述，即，它既是消費品也是投資品。房地產業的第二個特點，就是與證券市場相比，它的供給調節以及存量調節非常慢，而且基本上是單向的，只能逐步上升，比如，一個地產項目從規劃到建成，即便是在中國這個快節奏的經濟體里也要花上兩三年時間。地產存量也很難下降——建好的房子很難拆掉退回到原始狀態。與此相比，證券的供給是比較快的，其中包括IPO。再者，證券市場的供給可以比較快地減少，如通過企業回購甚至退市。房地產市場的這個特點就意味著房地產業的周期性比較複雜。今天的房價上漲只會帶來若幹年後供給的上升，而那時的房地產價格不一定會按照市場的預期上漲。 　　至於中國的房地產，還有三個更加具體的特點。第一，土地的實際所有權控制在地方政府手里，因此，在當前明確的稅收體制下，地方政府缺少有效控制房地產價格上漲的基本動力和決心，除非有巨大的社會和政治力量強制要求地方政府這麼做。也就是說，中國地方政府在土地供給問題上相對比較保守，不太願意通過大量供給土地的方式來抑制價格上漲（莫斯科市長曾經通過大量供應土地控制房地產價格，但在我國目前仍沒有實質性轉變的經濟發展模式下，地方政府看重的是GDP，而GDP來自於投資，投資來源於土地出讓收入，來自於高房價）。 　　第二，中國社會的財富增長速度非常快，這表現為銀行存款快速上升，流動性極為充足。而中國財富的分配差距，很可能是超過收入分配差距的。其直接含義是，當財富所有者把房地產看作主要的投資渠道時，最終社會上的地產的分配不均程度是對應於財富的分配不均程度的，是遠遠大於百姓對住房偏好的差異程度的。 　　第三，由於中國有兩千多年的土地文化，社會對土地和地產的內在需求超過國外，如美國和歐洲。與此十分相關的另一個理由是，中國經濟獨特的城市化道路以及中國獨特的戶籍管理制度，使得城市住房附加著不少公共服務內涵。這也抬高了對於住房，尤其是城市中心住房的極高的偏好。 　　這三個因素，土地供給制度、流動性極旺和收入分配不公以及獨特的地產偏好，很容易解釋中國經濟尤其是特大型城市地產價格居高不下、不斷上漲的現象。 　　房地產限購的本質：局部性的資本管制的機制設計 　　撇開房地產限購的具體形式，從經濟學的本質來分析，房地產限購的實質就是做兩件事：第一，把對房地產的需求分拆為消費需求和投資需求，對於消費性住房需求，基本不予幹預，但有上限，如兩套房；第二，對投資性的需求加以嚴格限制，這是控制房地產投資需求一個最直接的辦法。其本質就是局部性的資本管制，類似於不許境外熱錢進入境內資本市場。如果把中國的資產市場看成由股市、債市、房地產、古玩文物等市場組成，那麼，房地產限購的一個本質無非是在房地產投資這個局部市場實行直接的、嚴格的資本管制。 　　如果同意上述對房地產限購的本質分析，那麼，根據限購的經濟學理論的分析，房地產限購的理論基礎應該是比較明確了。第一，類似於傳統限購的辦法，房地產限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個制度安排。具體說來，這是保護中低收入家庭免於受到高收入者（投資者一般是高收入者）在買房市場過分競爭，用以拉平住房消費、從而均等住房消費邊際效用的一個辦法，類似於上述糧食與醫療服務的例子。更具體地說，在收入分配差距較大以及房地產供應相對兩種需求之和短缺（住房供給難於大幅增加，見以上分析）的條件下，這會使基本需求者能夠以比較合理的價格購買房子，從而進一步帶來這部分消費者剩餘的上升，以及提升這部分購房群體的工作崗位對他們的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部門的吸引力，提升其所在地區的產業競爭力。

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