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應該用新的思路來解讀房地產新政

http://www.CRNTT.com   2010-04-28 08:34:19

2003年之後，中國經濟結構之所以出現嚴重扭曲的情況，與當年的房地產政策調整密切相關。2003年國務院出台了18號文件，該文件確立了房地產在經濟增長中的支柱產業地位。隨後的土地出讓制度及住房分配制度都是圍繞這個定位而展開。土地實行“招、拍、掛”方式轉讓，而住房分配上主要強調市場化，將保障性住房壓縮到最低水平。正因為如此，房價從2003年開始連續多年上漲（只有2008年例外）。 　　將房地產作為支柱產業並因此導致的房價上漲與經濟結構扭曲之間的關係如此密切嗎？在住房市場化改革及房價不斷上漲過程中，房地產事實上充當了社會財富再分配的載體。居民通過購買住房的方式將自己的財富轉移到開發商手里，而開發商通過購買土地和上繳稅收的方式將來自居民的部分財富轉移給了政府。在這個過程中，政府和企業是房地產價格上漲的受益者，而居民的財富被“掠奪”。 　　簡單計算一下就可以知道房改後的十年間有多少財富從居民手里轉移到了政府和企業帳下。從行業內的經驗數據看，建築成本大約占住房銷售收入的30%，將每年的住宅銷售收入減去建築成本得到的“住宅開發毛收入”就是政府與企業通過出讓土地及房地產開發獲得的收益，該數大約等於政府與企業通過住宅從居民手里“掠奪”的財富（其中還有一部分財富通過土地拆遷回到了居民手里，大這部分數量不大，可以忽略不計）。1999年至2009年，住宅銷售收入共計14.31萬億元，將此數乘70%得10.02萬億，即房改後的11年里政府和企業通過住房從居民手里拿走了10萬億財富。 　　正是這10萬億導致了中國經濟結果的嚴重失衡。為了更進一步說明住房制度改革帶了財富重新分配的事實，將數據進行還原，將每年的商品住宅的“住宅開發毛收入”從政府儲蓄與企業儲蓄里減掉，在將“住宅開發毛收入”加到居民儲蓄里去，在確保總儲蓄數量不變的情況下對儲蓄作結構性的調整，結果發現，修正後的居民儲蓄占總儲蓄的比例在1999年前後基本上保持不變。1999年之前的居民儲蓄占總儲蓄的比例的七年算數平均數是50.1%,1999之後的七年算術平均數是51.0%，幾乎完全相等（因為2007年以後的現金流量表還沒有公布，無法計算儲蓄的結構）。 　　此項研究結果足以表明，導致2003年前後居民儲蓄占總儲蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房價的上漲。如果住房分配制度沒有改變或房價沒有出現上漲，則中國的財富分配結構不會發生大的變化，就不會出現消費占比迅速下降的問題。 　　既然導致中國經濟失衡的關鍵是住房制度改革和房價上漲過快，那麼，要解決中國經濟失衡問題就應該在這兩個方面上做文章。“十號文”在調整住房分配制度及控制房價方面都有重大的突破，點到了問題的要害。

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