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美房市最早2010年複甦

http://www.CRNTT.com   2009-06-24 12:10:40

股市觸底回升，對住戶部門淨資產回升將有很大幫助。我們估計，美國股市需要較2008年底反彈40%～50%，住戶部門淨資產才可能恢複至2006年末的水平。如果以標普500指數來衡量，這需要該指數反彈至1300點，這就要求該指數較2009年6月初（2009年6月5日，該指數報收於940點）的水平繼續反彈40%，而2009年6月初該指數已經較3月初最低時反彈了40%，繼續上漲的動力逐漸下降。根據我們最樂觀的估計，標普500指數最早在2009年末～2010年上半年恢複到1100～1300點的位置，屆時家庭淨資產回升才足以支撑住房需求的持續恢複。 　　從住房投資性需求來看，目前美國平均房租在2009年3月後有初步觸底跡象，但企業利潤下降和失業率上升使房租難以在短期內回升，購房出租利潤十分有限。 　　對海外投資者來說，由於金融危機後美元匯率曾有20%以上的升幅，這使得折合成外幣的美國住房價格自2008年下半年開始顯著上漲，這抑制了海外投資者需求，未來隨著美元貶值，海外投資性需求才可能逐步恢複。 　　美房市長期築底 　　綜上所述，我們認為，當前美國住房市場初步企穩是建立在超低按揭貸款利率、止贖房屋價格較低以及政府刺激計劃的基礎上的。由於此種需求對價格較為敏感，因此無法支撑美國住房市場趨勢性回暖。 　　隨著美國長期國債收益率上升，按揭貸款利率繼續下降的可能性很小，甚至有反彈可能，這一住房市場需求複甦也就較為脆弱，而止贖住房數量的持續增長，將為房屋價格帶來更大的壓力。 　　我們認為，美國住房市場可持續複甦，需要美國住戶部門淨資產回升來配合。這要求美國股指在2009年6月初的基礎上再回升30%～40%，即使在最樂觀的預計下，美國股指最早在2009年末至2010年上半年才能達到這一水平。因此，我們預計，如果美聯儲能將按揭貸款利率保持在較低的水平，美國房地產市場將在經歷6～10個月的底部後，於2010年初逐步複甦。 　　而如果按揭貸款利率出現明顯反彈或是住房止贖量繼續顯著上升，那麼目前也許還不是美國住房市場的底部，二季度美國建造支出的回升也將只是曇花一現，住房市場的波動性將是未來經濟及資本市場大幅波動的重要原因。

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