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支撑點在哪里? 2009樓市10大懸念

http://www.CRNTT.com   2008-12-31 14:54:05

8，開發商如何轉型  　　中國房地産業協會副會長兼秘書長朱中一在“2008中國城市住宅與房地産發展高峰論壇”上說，房地産企業要主動順應形勢，從研究市場規律入手，主動調整和轉型。  　　他認爲，房地産開發企業在轉型過程中要堅持兩個理念：一是科學發展；二是誠信經營。同時要提高三個能力：一是提高對市場的前期策劃和判斷能力，研究企業的開發期、開發目標、開發産品，包括積極參加經濟適用房、廉租房的建設，開發省地節能環保型的建築；二是提高開發建設的能力，提高産品的含量，提高住宅的水平；三是提高企業的融資和資金管理能力，加强成本核算和財務管理。  　　明年或許是房地産企業的轉型之年。此前，SOHO中國董事長潘石屹也曾認爲，國內的房地産企業需要在商業模式和戰略上轉型，不過現在轉型已經有些晚。  　　此前，SOHO中國、北京萬通地産和上海長峰集團等，都在最近兩三年間完成了轉型，由單純的住宅開發商，轉向爲商業地産的開發和經營商，以持有、經營商業地産爲公司的主營業務。  　　明年，是否會有更多的開發商步這些公司的後塵，將成爲懸念。  　　9，住宅産品兩端分化  　　劉力博士認爲，2009年，國內住宅産品市場發展將大致向兩端分化：一種是政府主導的保障性住房建設；另一種是開發商爲主的個性化高端産品，這種變化主要取决于當前市場結構和開發模式的轉變。  　　首先從市場結構看，近年來國家大力推行兩限房、經濟適用房、廉租房等保障性住房政策，與市場化的普通商品房和高端住宅幷存。且今後的保障性住房也將由原來政府提供相關政策、企業爲主體開發的模式慢慢轉變爲一部分由政府主導來建設。這樣的話，必然會使得保障性用房無論是數量、規模還是非市場性的特點都會越來越强。  　　其次，保障性用房的大規模建設，也將導致開發模式的轉變。像前幾年開發商主導的大盤、新城、衛星城建設等項目會越來越少，今後企業拿地的規模會相對小一些，對土地位置的選擇較以往增加了偶然性。因此，他們會更傾向于開發一些高端、特色的個性化住宅産品，滿足市場上中産以上階層二次或多次置業的居住、投資需求。  　　10，還會有多少政策出臺  　　對于房地産行業而言，2008年的樓市可以說是政策市。從六月份開始，便有地方政府出臺政策，鼓勵購房者入市買房。到了九、十月份，“救市”政策更是層出不窮，從地方到中央都有相應的“救市”政策鼓勵消費。  　　放鬆二套房貸、减少購房買入和轉讓環節的各種稅費、降低貸款利息……，在已經出臺了不少鼓勵消費的政策之後，中央和地方各級政府還將會出臺怎樣的政策，刺激目前低迷的房地産消費？  　　此前，上海在1998年出臺鼓勵房地産消費的多項政策，曾被輿論廣泛提及。開發商也認爲，這些政策可以起到刺激市場的作用。  　　這些政策包括購房退稅、購房可以獲得藍印戶口等。因爲預期上述政策會被發布，很多購房者都在等待。然而，也有人反對出臺這些政策，因爲他們認爲，如果政府被“脅迫”，出臺這樣的優惠政策鼓勵購房。難保購房者得隴望蜀，要求更多的政策優惠，届時政府將處於被動。  　　政府部門還會繼續出臺優惠政策，鼓勵購房嗎？在進退維谷間，政府的下一步政策取向，尤爲值得關注。

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