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人多地缺錢少 日本城市化三大難題化解啟示

http://www.CRNTT.com   2013-05-10 09:51:09

立法誘導獲得土地 　　除了財源以外，日本城市化過程中面臨的另一大問題便是土地。很多到訪日本的人對日本非常密集的房屋印象深刻，往往兩間樓房之間的距離連一個人都站不進去。其實這種高度密集不光是因為日本土地狹小，還有土地所有權的問題。 　　淺妻裕透露，上世紀80年代房價瘋漲，由於住宅用地不足，導致狹小的房屋大量出現，也導致很多人不得不住得越來越遠，上班要花很長的時間。在城市中心，為了逃避非常高額的遺產稅，很多人不得不在一定時候放棄自己的土地，這樣導致日本城市中心很多土地難以進行大規模的統一規劃。 　　雖然有一些不法的行為，不過總體上，作為一個承認土地私有的國家，日本政府在類似問題上基本採用行政誘導的手段。 　　“二戰後，日本進行了土地改革，土地轉移到農民手中，在這種狀況下，日本迎來了城市化浪潮。在那些城鄉接合部，常見的狀況是房地產資本從農民手中買下土地，建設住宅。此外，農民也可以把自己的土地從農業用地轉為住宅用地。從60年代開始，日本頒布了《都市計劃法》，把那些準備作為城區的土地確定為‘市街化區域’和‘市街化調整區域’兩大類。在‘調整區域’，農業用地就不能轉為別的用途了，但在稅務上給以優惠作為對地主的補償，這是一種農業保護措施。反過來在‘市街化區域’，農業用地和住宅用地徵收同樣的稅，這樣進行農業就變得不合算，慢慢就把土地改變用途，日本通過這樣的手段來推進城市化。但是如果改變農業用地的用途，就要補征過去免受的稅金。結果很多農民就成為了都市地主，雖然生活在貌似城市的地方，但是以農業為生計。”松本康解釋。 　　“在日本有關這種城市化進程中的糾紛問題，有兩部法律《都市計劃法》和《農地法》來對應。在向城市周邊農村進行城市化過程中，確實有可能出現一些糾紛問題。特別是二戰以後，由於人口增加伴隨著城市擴張，農田保護就成了一個大問題。由於地價上升，很多農地很隨意就被賣作住宅和商業用地，也沒有那種很統一的城市規劃，導致城市擴展得亂七八糟。在大城市周圍，不少土地所有者也靠賣地發了大財。”石井進補充。 　　從日本1955年以後的農地交易價格情況來看，城市化、工業化對農地價格的影響是直接而且巨大的，特別是進入城市化快速發展階段以後，農地價格持續增長，這一階段平均漲幅超過了5%，一些年份如1956年、1957年分別為17%、12%，1973年甚至超過了25%。 　　被反覆提及的《都市計劃法》頒布於1968年，為城市化提供了法律基礎，其明確劃分城市促進地區和城市化控制地域，並增加了配套許可制度，以阻止城市無序蔓延。土地使用從原先的四類細分到八類，提高城市環境質量，自1993年起又增加到12類。 　　以東京為例，商業高樓街區只有新宿、池袋、澀穀、六本木、新橋和東京站等幾處，因為對高度有一定的限制，居民住宅除少量中高層住居專區外，絕大部分都是普通居民住宅，一般高度不會超過四層。在東京，除幾個大的商業高樓街區和購物中心及高層住宅區，大部分地區都是低矮的小樓和日式民居。只看高樓林立街區，東京堪稱是世界最繁華的城市之一，但那些低矮小樓和日式民居，又會讓人感到東京的另一面。 　　由此可見，日本在城市化進程中獲得土地的方式還是主要通過市場化下的購買和行政手段的誘導，所以大規模的房地產開發項目非常困難，導致了日本的城市規劃有時候看上去很凌亂。 　　不過，比較極端的徵地糾紛也不是沒有的。比如聞名世界的“成田鬥爭”，成田機場附近的農民因為反對機場建設，採取暴力抗爭，為此甚至爆發了流血衝突。而幾十年堅守在機場內的農戶，也被稱為“世界最牛釘子戶”。 　　松本康解釋：“一般發生糾紛的都是那種公共事業徵地的場合，比如機場、道路、水壩等的政府建設項目，往往出現半強制性的買地，或者說逼退居民，但這非常耗費時間。雖然根據《土地收用法》，政府是可以取得土地的，但這是最後一招了，有名的案例就是成田機場建設時動用警察驅逐反對的農民，強制取得土地。成田機場問題之所以搞得那麼被動複雜，一個重要原因就是沒有取得本地社會的協助，這是沉痛的教訓。”

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