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溫總理的房價願望怎樣才能實現

http://www.CRNTT.com   2010-03-16 08:24:26

為什麼住宅用地會被過少供給呢？體制原因是目前的土地制度下，地方政府是中國城市土地市場的壟斷供給者，壟斷供給者必然過少供給住宅用地來獲得期望收益。實際上，由於房地產行業是一個主要為本地消費者提供住房的服務行業，屬於“非貿易品”的服務，地方政府就可以利用其對本地商住用地一級市場壟斷的權力，構建一個住宅用地的“局域性賣方市場”，這也就是為什麼我們看到各地地方政府總是通過設立“土地儲備中心”來控制商住用地的供地規模，並同時以“招、拍、掛”方式高價出讓住宅用地的原因。 　　與住宅業供地過少的情況相反，中國的工業用地供給卻過多。如前所述，各地為工業招商引資不惜壓低地價。在2003年前後的一波工業開發區熱潮中，各地制定的招商引資政策中幾乎毫無例外地設置了用地優惠政策，包括以低價協議出讓工業用地、按投資額度返還部分出讓金等。於是，經常出現的情況是，基礎設施完備的工業用地僅以成本價甚至是所謂的“零地價”出讓給投資者50年。我們自然會觀察到，與商住用地過少供給，形成“局域性賣方市場”不同，工業用地由於各地投資競爭而形成“全國性買方市場”，結果是工業用地過多供給、價格奇低，工業園區過度擴張，用地極為浪費。 　　文章認為，從根本上講，要消除導致房地產泡沫形成的條件，就不僅必須改變地方政府壟斷、高價供應商住用地的局面，也要徹底改變因工業招商引資競爭而帶來的產能過剩、貿易順差和流動性過剩的情況。 　　而要實現上述根本的改變，就必須要進行土地制度和財稅制度的配套改革。只有通過土地制度改革，允許農民直接與製造業用地者直接談判用地補償水平，才能遏制工業用地的零地價，乃至虧本出讓局面，才能遏制目前沿海欠發達地區和內地大量城市大建工業開發區的熱潮，也才能夠逐漸消除我國經濟中的過剩流動性。 　　只有通過土地制度改革，允許農村集體建設用地直接進入城市商住用地一級市場，允許農村集體在城市規劃、土地規劃到位的情況下進行商品房（包括產權房和租住房）的開發，也才能夠改變目前地方政府壟斷、過少供應住宅用地的局面。 　　只有通過土地制度改革，才能夠改變目前地方政府一方面浪費性用地大搞工業開發區、另一方面過少供地帶來商住用地價格飈漲的不可持續的發展模式，才能夠徹底改變我國城市建設用地結構中工業用地和商住用地比例極其不合理的局面，也才能夠從根本上改變目前因政府大規模徵地而帶來的社會矛盾。

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